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??城市更新項(xiàng)目普遍具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、資產(chǎn)流動(dòng)性低等特點(diǎn)。在行業(yè)格局深刻調(diào)整、市場(chǎng)不確定性加劇的當(dāng)下，確保經(jīng)營(yíng)安全已成為房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要前提，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健正是構(gòu)筑風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的核心基石。

??因此，越來(lái)越多的企業(yè)積極調(diào)整策略，通過(guò)引入聯(lián)合開(kāi)發(fā)伙伴或采取輕資產(chǎn)介入模式，有效分?jǐn)偳捌诰揞~投入、降低單項(xiàng)目資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)階段性退出機(jī)制加速資金回籠。這些舉措的核心目標(biāo)在于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債水平，從而為企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境中贏得更大的戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)和生存韌性。

??過(guò)往依賴(lài)“拆建-銷(xiāo)售”的粗放模式，疊加城市更新項(xiàng)目固有的高杠桿、長(zhǎng)周期特性，極易誘發(fā)房企資金鏈緊繃甚至斷裂，導(dǎo)致債務(wù)違約事件頻發(fā)。以綠景中國(guó)為例，其核心資產(chǎn)白石洲舊改總投資高達(dá)900億，開(kāi)發(fā)逾十年，但一期住宅去化率不足30%。企業(yè)長(zhǎng)期依賴(lài)高息融資輸血，短期償債缺口超127億元，即使被迫折價(jià)出售資產(chǎn)，回籠資金也如杯水車(chē)薪，難以覆蓋巨額債務(wù)窟窿。無(wú)獨(dú)有偶，佳兆業(yè)集團(tuán)同樣因過(guò)度押注舊改及密集發(fā)行高息美元債而陷入重組困境。

??可見(jiàn)單純以銷(xiāo)售回款為單一閉環(huán)的舊有模式已難以為繼。面對(duì)市場(chǎng)深度調(diào)整與政策持續(xù)規(guī)范的雙重壓力，房企亟需進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從追求規(guī)模擴(kuò)張的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向構(gòu)建以長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)為核心的價(jià)值創(chuàng)造體系。

??1、采用合作開(kāi)發(fā)參與城市更新，降低前期投入成本

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，商辦資產(chǎn)自持比例攀升、住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間收窄，房企減負(fù)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。在此背景下，城市更新領(lǐng)域的合作模式加速深化，聯(lián)合拿地漸成主流。隨著專(zhuān)業(yè)分工持續(xù)細(xì)化，多家房企聯(lián)合獲取項(xiàng)目日益普遍，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入戰(zhàn)略合作伙伴的模式也日趨成熟。以上海為例，城市更新合作拿地金額占比已從2023年的47%躍升至2024年的65%。

??2、中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成熟、普遍，充分挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值

??與此同時(shí)，中輕資產(chǎn)模式日益成熟，企業(yè)通過(guò)受托運(yùn)營(yíng)等方式，高效盤(pán)活國(guó)企或缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)企業(yè)的存量資產(chǎn)，充分挖掘其改造與運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

??例如上海張園——由上海靜安置業(yè)集團(tuán)投資，引入太古地產(chǎn)提供涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、品牌招商、營(yíng)運(yùn)管理及市場(chǎng)策劃的商業(yè)管理服務(wù)。目前西區(qū)已成功引入30個(gè)高能級(jí)品牌，商業(yè)載體出租率超過(guò)80%。

??此外，4月29日開(kāi)業(yè)的深圳iN城市廣場(chǎng)——由平安不動(dòng)產(chǎn)委托印力集團(tuán)進(jìn)行改造升級(jí)，項(xiàng)目所在區(qū)域是深圳行政、金融、文化、商貿(mào)和國(guó)際交往中心，夾在多個(gè)通關(guān)口岸之間，地處福田CBD與深圳萬(wàn)象城地標(biāo)商圈之間，印力不執(zhí)著于高端大氣，而是重塑區(qū)域活力的改造，打造3萬(wàn)㎡戶(hù)外運(yùn)動(dòng)公園并引入多個(gè)運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌首店及旗艦店，帶來(lái)了更專(zhuān)業(yè)的場(chǎng)地設(shè)施、加強(qiáng)了與年輕客群的連接，最終實(shí)現(xiàn)了出租率97%、開(kāi)業(yè)率95%的優(yōu)異表現(xiàn)。

??3、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)賦能資產(chǎn)增值，優(yōu)化退出機(jī)制實(shí)現(xiàn)資本良性循環(huán)

??除了降低前期投入成本，挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值之外，合理的退出機(jī)制也同樣重要。近年來(lái)，瑞安房地產(chǎn)頻繁出售多個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期的商業(yè)重資產(chǎn)項(xiàng)目部分股權(quán)，在快速回籠大額資金、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時(shí)，保留了持續(xù)的運(yùn)營(yíng)收益權(quán)。

??截至最新財(cái)年，凈資產(chǎn)負(fù)債率已從最高的81%降至52%。

??除去優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)之外，瑞安房地產(chǎn)還依托品牌溢價(jià)與核心運(yùn)營(yíng)能力拓展業(yè)務(wù)版圖。憑借“新天地”社區(qū)品牌積累的成熟經(jīng)驗(yàn)與差異化優(yōu)勢(shì)，在核心城市持續(xù)打造標(biāo)桿性的“天地”系項(xiàng)目。目前上海、武漢、佛山、重慶、杭州等城市均已有“天地”系項(xiàng)目。

??無(wú)論是尋求合作開(kāi)發(fā)、承接運(yùn)營(yíng)，還是擇機(jī)資產(chǎn)出售，房企的核心訴求均在于壓縮資金沉淀規(guī)模、縮短項(xiàng)目周期，以構(gòu)建資金高效滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)閉環(huán)。而打通這一閉環(huán)的關(guān)鍵路徑，高度依賴(lài)于卓越的品牌運(yùn)營(yíng)能力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)賦能，進(jìn)而提升資產(chǎn)的盈利預(yù)期和市場(chǎng)認(rèn)可度，有效吸引優(yōu)質(zhì)合作方接盤(pán)或戰(zhàn)略投資者入場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

??當(dāng)前，城市更新釋放的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，持有運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)的比重持續(xù)攀升。以深圳為例，2024年城市更新單元規(guī)劃公示數(shù)據(jù)顯示，涉住宅類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模占比已降至58%其余均為需長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)。

??在長(zhǎng)期主義導(dǎo)向下，扎實(shí)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力已成為多重價(jià)值創(chuàng)造的基石。它不僅為資產(chǎn)未來(lái)的流動(dòng)性奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更是企業(yè)贏得政府信任、獲得資本青睞的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終推動(dòng)其在城市更新賽道實(shí)現(xiàn)可持續(xù)深耕。