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??物業管理費“降價潮”蔓延到了廣東的一座三線城市。

??位于佛山市順德區的容桂鳳凰灣項目是一個大型社區，涵蓋20個苑區，總戶數超3萬戶，此前住宅洋房的物業費在2.5元/平方米/月至2.98元/平方米/月。5月份，該項目的物業公司——碧桂園服務開展了調整物業費的調研，提供了兩個方案給業主選擇，一是降價，二是維持原收費方案，物業公司提取一定比例的利潤后全部返還給業主。

??7月3日，碧桂園服務相關人士對中國房地產報記者表示，容桂鳳凰灣的所有苑區都通過了降價的方案，其中洋房的新收費標準為1.98元/平方米/月，自6月1日起執行。

??據統計，該小區的物業費平均下降了近3成，洋房業主的物業費最高降幅達到了34%，100平方米的房子，每年最多可節省1200元的支出。有業主認為在原服務標準不變的前提下，物業公司主動降價是好事，也有業主表示還需要觀察降費之后的服務是否有變化。

??有數據顯示，截至5月份，佛山市已有30個小區下調了物業費。

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??大型小區主動降物業費

??5月13日，容桂鳳凰灣的主業收到一份來自物業公司的問卷調查，調研內容主要為物業服務費單價的調整。收費方案有兩種，一是住宅洋房1.98元/平方米/月，二是維持原收費方案，在第三方審計的基礎上，物業公司提取8%的利潤后，全部返還給全體業主。問卷表中還有一個選項——經確認上述收費方案后，是否同意由碧桂園服務繼續提供服務。

??從各苑區的調研結果來看，大部分業主都支持第一個收費方案。如，右里苑共有1993戶，截至5月18日已收到1384戶的調研問卷，同意方案一的業戶1364戶，建筑面積約15.17萬平方米。方案一的同意戶數和面積數已超出三分之二的法定比例，物業服務費自6月1日起按照方案一的1.98元/平方米/月執行。

??一位業主表示自己支持物業費降到1.98元/平方米/月，每月能省幾十元很實在，方案二則涉及復雜的審計工作，普通業主很難評估，相對而言，還是實實在在的優惠比較好。

??除了洋房業主，公寓業主的物業費也同步下調。據了解，容桂鳳凰灣的銀濤苑、風情尚庭等組團為公寓產品，原物業費為4.2元/平方米/月，此次調整為3.4元/平方米/月。

??據業主介紹，此次降費的背景是該小區各苑區紛紛成立業委會，借前期物業服務合同到期的機會，與物業公司協商續簽合同的條件。如，2024年7月，聽濤苑成立業委會，幾個月后向碧桂園服務發出詢證函，提出新物業服務合同的續簽價格范圍是高層住宅物業管理費為1.8元/平方米/月至2元/平方米/月，碧桂園服務最后同意按2.8元/平方米/月收取，贈送0.6元/平方米/月（贈送部分用于：現金優惠、公共設施維護、大小中維修）的標準執行。

??今年4月份，聽濤苑業委會召開業主大會，對是否續聘現有物業公司、按協商后的新物業費標準執行等議題進行表決。在投票期間，碧桂園服務主動向所有苑區的業主發出了這份問卷調查，表達了統一降物業費的意愿。

??碧桂園服務方面表示，調整物業費是基于市場經濟形勢不斷變化，結合項目實際情況和業主需求，希望在成本與服務之間找到合適的平衡點。1.98元/平方米/月的定價，“綜合考慮了小區運營成本，參考了周邊同類型小區的物業費水平以及市場物價波動情況，力求在保障物業服務正常開展的同時，最大程度滿足業主的經濟承受能力和心理預期。”

??不過，也有業主認為目前容桂鳳凰灣的服務價格只是相對合理，還有下降的空間。而碧桂園服務能否借此舉順利保盤，還要看各苑區業主大會的表決情況。

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??全市超30個小區降物業費

??容桂鳳凰灣不是孤例，據佛山市業委會聯誼會披露的數據，截至今年5月份，該市已有30個小區下調了物業費，幅度大部分在20%以上。其中，佳兆業金域花園的高層住宅物業費由2.49元/平方米/月降至1.8元/平方米/月，降幅27.7%。別墅及商業用房由4.98元/平方米/月降至2.31元/平方米/月，降幅達54%。

??6月份以來，還不斷有新的小區加入降價隊列。6月1日，電建洛悅華府物業服務中心發布了關于調整物業費的通知，透露該公司在5月下旬針對物業費收費標準開展調研，根據調研結果，將住宅物業服務費單價從3.2元/平方米/月調整至2.7元/平方米/月，自6月1日起執行。

??成功調降物業費的小區有一個共性，那就是業委會在其中發揮了重要作用。佳兆業金域花園業委會自2024年3月成立以來，多次與物業公司協商降低物業費，最初物業公司只同意2.35元/平方米/月，而業委會則堅持1.8元/平方米/月的底線，最終物業公司妥協。2025年1月，金域花園業主大會以97.53%的同意率表決通過新物業服務合同。

??今年佛山還有不少小區在積極成立業委會，推動物業費下調。2月份，云谷廣場小區的業主宣布將搜集20%業主簽名并發起業主大會投票表決物業費調整方案，5月份該小區就啟動了業委會選舉投票工作。業主表示，該小區目前的物業服務存在嚴重質價不符的問題，收費高服務低的矛盾突出，在經濟下行的環境下，高昂物業費嚴重加重業主負擔。據了解，該小區現行物業費標準為住宅3元/平方米/月，公寓4元/平方米/月，擬統一調整為2.38元/平方米/月。

??克而瑞物管的研究報告顯示，2024年僅重慶、銀川、青島和武漢4座城市就有百余個項目實現了物業費下調，降幅在20%至35%。多數小區的降價通過友好協商達成，物業公司承諾降價不降服務標準，部分小區則通過更換物業公司的方式達成降低物業費的訴求。

??一些物業公司也抱著開放心態應對業主的降價訴求。如，萬物云推出“彈性定價”模式，將物業費定價權部分交給業主。但作為物業公司的主要收入來源，物業費下調不可避免會對企業的盈利模式帶來挑戰。某大型物企內部人士對中國房地產報記者表示，降價最直接的影響是物業管理費收入減少，在維持原有服務標準的情況下，企業需重新優化成本結構，通過合理調整人員配置、優化采購渠道、加強設施設備維護管理等方式，降低運營成本，以確保物業服務工作的正常運轉。

??并非所有業主都支持下調物業費。佛山某小區業主表示，降物業費長遠來看對整個小區不利，數年后物業服務成本上升，可能只能靠降服務質量維持。

??中國社區發展協會社區環境和物業管理工作委員會專家李廣友認為需理性看待物業費“降價潮”，因為物業管理非市場化定價的核心原因是業主組織缺失導致的談判主體缺位，沒有業委會的小區，業主無法有效參與定價，物業公司與開發商的關聯關系又加劇了業主的不信任感。即使是有業委會的小區，由于業主對物業服務的專業性了解不足，定價協商過程也可能因需求差異而陷入僵局。要解決這些問題，應降低業委會成立門檻，提升業主的參與度和專業性，建立公開透明的成本披露機制和第三方評估體系，確保物業費與服務質量掛鉤，增強業主信任。