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??中交地產(chǎn)交出的2023年成績(jī)單并不理想，同比上一年“由盈轉(zhuǎn)虧”。

??4月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年年度報(bào)告，報(bào)告顯示，2023年1~12月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，較上年降低15.59%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-16.73億元，同比下降5020.59%。

??這也是自2019年起中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤連續(xù)第5年下滑。

??中交地產(chǎn)方面認(rèn)為，導(dǎo)致2023年歸屬母公司凈利潤虧損的原因有三點(diǎn)：一是2023年度達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少；二是受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的毛利率較上年有所下降；三是公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。

??銷售下滑去化難

??2023年中交地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額全面下滑。

??年報(bào)顯示，公司在2023年1~12月（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積179.66萬平方米，較上年同期降低8.23%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%，銷售回款449.79億元，較上年同期降低0.23%；公司在2023年 1~12月（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額273.56億元，較上年同期降低7.78%，銷售回款328.81億元，較上年同期增加12.87%。

??曾經(jīng)的“豪言壯語”猶在耳畔。

??“2020年沖刺500億元2023年遠(yuǎn)在千億元之上。”中交地產(chǎn)董事長李永前曾制定過一個(gè)銷售目標(biāo)。

??由這個(gè)目標(biāo)帶來的是中交地產(chǎn)從2020年開始的高歌猛進(jìn)、逆勢(shì)擴(kuò)張。

??2020年，中交地產(chǎn)共計(jì)拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價(jià)款535.8億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元。2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達(dá)69.29％。2022年，中交地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目11個(gè)，占地面積59.67萬平方米，計(jì)容建筑面積128.64萬平方米，土地價(jià)款為234.37億元，權(quán)益價(jià)款為109.55億元。

??公開資料性顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時(shí)間里，拿地總額才近109億元。

??逆勢(shì)擴(kuò)張一度讓中交地產(chǎn)的銷售額邁上新臺(tái)階，也為其帶來了不小的去化難題。

??中交地產(chǎn)曾在2023年發(fā)布的公告中披露，隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，公司存貨規(guī)模持續(xù)快速增長。“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，如果公司因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力。”

??根據(jù)歷年年報(bào)，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產(chǎn)存貨賬面價(jià)值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

??“增收不增利”也成為近幾年圍繞著中交地產(chǎn)的一大標(biāo)簽。

??2018年~2022年的5年時(shí)間里，中交地產(chǎn)營業(yè)收入從89.48億元一路高升至384.67億元，歸屬母公司股東凈利潤反而從8.1億元下滑至5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

??到2023年，中交地產(chǎn)的營業(yè)收入進(jìn)入下滑區(qū)間，歸屬母公司凈利潤則出現(xiàn)虧損。

??與此同時(shí)，中交地產(chǎn)的毛利率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2020~2023年，中交地產(chǎn)毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

??對(duì)于這些情況，在去年的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，中交地產(chǎn)管理層表示，近幾年因?yàn)槟玫爻杀静粩嗵岣咭约颁N售端限價(jià)等因素影響，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間也出現(xiàn)了一定程度收窄。

??值得注意的是，在2023年，中交地產(chǎn)已經(jīng)大幅降低了拿地的數(shù)量。

??年報(bào)顯示，2023年，中交地產(chǎn)僅在成都及合肥新增了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，占地面積9.71萬平方米，計(jì)容建筑面積21.53萬平方米，土地價(jià)款27.7億元。

??截至報(bào)告期末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目為117個(gè)，土地總面積1071.4萬平方米，在建及待建面積1200.98萬平方米。

??代建業(yè)務(wù)有所突破

??也有指標(biāo)正在改善。

??盡管營業(yè)收入減少，但隨著支付的土地款等減少，近兩年中交地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅改善。

??中交地產(chǎn)2020年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-187.4億元，2021年度為-44.52億元，2022年實(shí)現(xiàn)大幅扭轉(zhuǎn)，為正值29.35億元，2023年度則增長至70.49億元。

??債務(wù)方面，2023年，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率85.59%，較上年減少0.54%；流動(dòng)比率于報(bào)告期末為1.92，同比增加9.09%。

??作為央企，中交地產(chǎn)在2023年也保持著貸款償還率、利息償付率均為100%。

??值得一提的是，李永前曾在綠城中國任職5年，對(duì)于綠城在代建方面的發(fā)展有清晰的認(rèn)知。近幾年，中交地產(chǎn)也希望在代建業(yè)務(wù)方面有所突破，但進(jìn)展卻較為緩慢。

??從2023年年度報(bào)告上看，中交地產(chǎn)營業(yè)收入主要來源仍是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)構(gòu)成未發(fā)生重大變化。

??根據(jù)年報(bào)，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入占營業(yè)收入比重為99.27%，房產(chǎn)租賃收入占營業(yè)收入比重為0.28%，物業(yè)管理收入占營業(yè)收入比重為0.03%，其他收入占營業(yè)收入比重為0.42%。

??2023年年中，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近3年，其代建業(yè)務(wù)收入為0.105億元、0.1155億元及0.2477億元，占當(dāng)期營業(yè)收入比重約為0.1%，占比較低；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%。

??到2023年，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)新簽貨值114.63億元，實(shí)現(xiàn)代建回款0.52億元。這一數(shù)據(jù)較過去幾年已有進(jìn)步，但“存在感”仍不強(qiáng)。

??2024年，中交地產(chǎn)在代建業(yè)務(wù)上又有了新動(dòng)作。

??春節(jié)假期后，中交地產(chǎn)旗下代建平臺(tái)中交管理宣布，成功中標(biāo)汕尾市城市運(yùn)營投資有限公司所屬“愉憬灣”項(xiàng)目全過程代建代管，年內(nèi)首子正式落地。

??據(jù)了解，該項(xiàng)目起初由萬德隆集團(tuán)、陽光城共同打造，汕尾市區(qū)“三舊”改造中“一帶兩核”的重要核心區(qū)域，總占地約15萬平方米，總建筑面積約110萬平方米，曾被冠以“汕尾城市封面”光環(huán)，但在疫情影響與資金壓力下，項(xiàng)目幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，最終改由汕尾市城市運(yùn)營投資有限公司百分之百控股，并最終引入中交管理進(jìn)行代建代管。

??在年報(bào)中，中交地產(chǎn)還表示，公司面臨著主營業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足；資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營整體專業(yè)能力偏弱等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)此，中交地產(chǎn)表示將采取一系列應(yīng)對(duì)措施：投資進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦，突出效益優(yōu)先，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投資拓展，探索新的增長點(diǎn)，做好項(xiàng)目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品質(zhì)要效益；持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長速度；加強(qiáng)協(xié)同，落實(shí)成本管控，有效提升項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營能力；強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期修復(fù)程度。

??對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，將緊跟政策導(dǎo)向，分析趨勢(shì)，因城施策，聚焦主營業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展和資金流安全；提升運(yùn)營質(zhì)效，創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展模式；嚴(yán)控成本管理，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力；推動(dòng)資本運(yùn)作，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，積極尋求公司主營業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展和增長。