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二手房市場(chǎng)熱度回落

市場(chǎng)編輯部 CRIC研究 2025-06-18 08:29:07 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2025年5月二手房市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回調(diào)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2025年5月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降10%,同比微增4%,整體增長(zhǎng)動(dòng)能放緩。

??據(jù)杭州西湖區(qū)云谷板塊一位中介反饋,過(guò)了3月以后大部分客戶對(duì)樓市仍抱有觀望情緒,尤其是許多有買房計(jì)劃的剛需群體并不著急。

??表現(xiàn)在成交層面,5月杭州低總價(jià)房源成交占比進(jìn)一步提升,總價(jià)200萬(wàn)元以下的二手房成交占比接近42%,環(huán)比上月增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??和杭州類似的是,北京、上海、深圳低總價(jià)二手房成交占比持續(xù)提升。

??整體二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出剛需、高改“兩頭翹”,剛改、中改需求“塌陷”的格局。

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??5月典型城市二手房成交總價(jià)呈現(xiàn)兩個(gè)典型的特征。

??一個(gè)是總價(jià)300-600萬(wàn)二手房成交占比顯著回調(diào)。比如上海,總價(jià)300-400萬(wàn)元、400-500萬(wàn)元、500-600萬(wàn)元三個(gè)總價(jià)段成交占比全線“飄綠”,5月成交占比同環(huán)比齊跌。剛改、中改需求明顯回調(diào)。

??與之相對(duì)應(yīng)的另一個(gè)明顯特征是,低總價(jià)房源成交集中度仍有上行趨勢(shì)。比如深圳,2025年5月總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為34.5%,環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn),同比上升6.0個(gè)百分點(diǎn),低總價(jià)房源市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

??不只是深圳,上海、杭州低總價(jià)段極致剛需客群也面臨嚴(yán)重的消費(fèi)降級(jí),總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)二手房成交環(huán)比均有所上漲。

??值得關(guān)注的是,剛需客群仍是二手房市場(chǎng)購(gòu)買主力,北京、上海、深圳、杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在50-60%。

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??從成交面積段來(lái)看,北京和上海主力成交面積段為80平以內(nèi)房源,不過(guò)5月份該面積段二手房成交占比同環(huán)比齊跌,市場(chǎng)份額占比持續(xù)下降,與之相對(duì)應(yīng)的是90-120平的成交占比持增,這意味著剛需客群也在拋棄戶型功能性缺失且多為老舊房源,轉(zhuǎn)而“一步到位”購(gòu)入性價(jià)比較高的“三房”。

??深圳則不同,二手房成交主力面積段在70平以下和80-90平,且占比持增,原因是深圳二手房市場(chǎng)房齡普遍較新,小面積低總價(jià)戶型迎合了剛需客群的短期置業(yè)需求。

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??北京、上海、深圳和杭州4城剛需成交基本都占據(jù)成交主力且集中度還有進(jìn)一步上升趨勢(shì),低價(jià)策略對(duì)于剛需小區(qū)跑量作用更為顯著。

??事實(shí)上,5月北京、深圳、杭州二手可比房?jī)r(jià)下跌項(xiàng)目占比均有所擴(kuò)大,上海下跌項(xiàng)目占比略有縮小,但仍保持在56%高位。

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??剛需小區(qū)仍在加速“以價(jià)換量”。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),除深圳之外,京滬杭2025年5月剛需小區(qū)二手可比房?jī)r(jià)下跌項(xiàng)目占比環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度回升,即成交的剛需小區(qū)中房?jī)r(jià)下跌占比有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì),其中北京、上海成交的剛需小區(qū)中半數(shù)以上價(jià)格下調(diào)。

??與剛需小區(qū)不同的是,高端小區(qū)更多是受限于新增掛牌量不足影響,加之2025年5月高得房率的四代宅、新規(guī)產(chǎn)品集中入市,也會(huì)對(duì)高凈值客群有一定的分流作用。

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??5月二手房市場(chǎng)熱度迎來(lái)了季節(jié)性回落,重點(diǎn)城市京滬深杭剛需客群仍是二手房市場(chǎng)成交主力、剛改中改需求“塌陷”。

??短期來(lái)看京滬深杭二手房市場(chǎng)還將穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響;而剛需盤目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向。

??隨著二手房市場(chǎng)逐步過(guò)渡為買方市場(chǎng),購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)往往會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素,選取性價(jià)比較高的小區(qū),這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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