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尹中立:集中供地政策對房地產市場的影響

觀點 2021-03-02 14:49:43 來源:貝殼研究院

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尹中立

中國社會科學院金融所研究員

房地產金融研究中心主任

榮盛發(fā)展首席經濟學家

??自然資源部日前提出要進一步加強住宅用地供應分類調控,提出住宅用地信息公開、增加租賃住房用地、“兩集中”同步出讓等工作舉措。據(jù)悉政策文件在春節(jié)前已經下發(fā)地方,2月24日國土部召開會議解讀文件精神。2月23日以來,已有媒體報道了天津、鄭州、青島、蘇州、無錫等地出臺落地文件。此次土地新政是房地產市場長效機制的組成部分,將改變土地市場交易規(guī)則,給全行業(yè)帶來深遠影響。

??對此,貝殼研究院專訪了中國社會科學院金融所研究員、房地產金融研究中心主任,榮盛發(fā)展首席經濟學家尹中立。

??Q:此次住宅用地管理新政主要內容有哪些?

??尹中立:從已披露的公開信息得知,此次新政對地方政府和監(jiān)管部門主要提出四項要求。一是科學編制實施住宅用地供應計劃;二是堅持做好住宅用地信息公開;三是實行住宅用地集中出讓;四是加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價。

??針對不同類型城市提出三項具體工作:

??一是全國各城市,要向社會公開年度計劃和存量住宅用地信息,相關數(shù)據(jù)要按季度頻率定期更新。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預案。

??二是城區(qū)常住人口100萬以上的大城市,要在土地供應計劃中單列租賃住宅用地供應計劃,占比一般不低于10%。

??三是重點城市,要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序,實行“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”指的是,一要集中發(fā)布出讓公告,原則上全年不得超過3次;二要集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應當連續(xù)集中完成拍賣活動。

??據(jù)悉,重點城市共22個,包括北上廣深4個一線城市,南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??Q:為什么要出臺土地管理制度新規(guī)?

??尹中立:最近兩年,有關部門一直在致力于建立和完善房地產市場長效機制工作,去年出臺由人民銀行牽頭的“三道紅線”等政策也是在這樣的背景下產生的。

??該政策出臺的直接導火索是近期有些城市房價和地價出現(xiàn)了上漲壓力。近日,自然資源部召開的“有關貫徹落實2021年住宅用地供應分類調控工作”會議指出,近期多個城市房價出現(xiàn)明顯上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年1月各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所擴大。70個大中城市中有53個城市的二手房價格上漲,較去年12月增加11個。

??土地出讓制度改革是土地要素市場化改革的探索。從房地產市場運行的現(xiàn)實情況看,地方政府為了土地財政的需要,試圖用各種辦法推高土地價格。例如,有些城市按照“先次后好”順序供地,再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價;部分熱點城市住宅用地供應多年完不成計劃,也沒有考核審計,供給不足也在一定程度上推升價格。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,由于不知道未來土地供應的時序、區(qū)位等具體情況,只能去“搶”,進而推高地價。

??新政將改變房地產市場原有的運行機制,減少地方政府對土地市場的不規(guī)則調控。新政要求全國各城市公開年度土地供應的詳細信息,并按季度頻次更新并公開存量住宅用地信息,這將顯著增加土地市場透明度。雖然地方政府依然壟斷土地市場,但交易信息的公開、透明,有利于開發(fā)企業(yè)對區(qū)域土地市場增量空間、市場運行趨勢進行客觀判斷,形成合理預期,引導市場回歸理性。新政也有利于住房終端需求形成穩(wěn)定的心理預期。

??Q:新政對房地產市場將會產生什么影響?

??尹中立:新政規(guī)范地方政府土地出讓行為,優(yōu)化土地資源市場化配置,將有利于優(yōu)化土地競爭格局,倒逼企業(yè)增強運營管理能力,促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

??一是開發(fā)企業(yè)的運營節(jié)奏被迫進行調整,高周轉經營模式將進一步面臨挑戰(zhàn)。集中供地模式打亂了房企拿地節(jié)奏。雖然從部分已公布的實施方案看,不同城市之間存在一定的錯配的空間,天津集中于3、6、9月發(fā)布公告,而濟南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬。同一城市內住宅用地集中供應,會給企業(yè)帶來較大壓力,競拍資金要求明顯上升,如果主要城市的供地時點接近或重合,開發(fā)企業(yè)難以在公司內部調劑不同城市和不同項目之間的資金需求,資金周轉率下降,加上“三道紅線”的壓力,高周轉模式的難度進一步加劇。

??二是市場格局發(fā)生變化。市場普遍認為大房企因為融資能力強而受益,我認為均衡配置土地資源的開發(fā)企業(yè)可能會更有利。對于那些主要土地儲備集中在22個熱點城市的房地產企業(yè)來說,即使融資成本低、融資能力強,但因為這些城市土地供應時間集中,在財務“三道紅線”的約束下,這些企業(yè)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。大多數(shù)三四線城市沒有納入集中供地的范圍,土地儲備均衡配置在不同類型城市的開發(fā)企業(yè)可以獲得一定的資金騰挪空間。

??三是土地市場有望降溫,但集中銷售加劇價格競爭。新政出臺后,土地市場由各區(qū)政府的“零售市場”轉向市級統(tǒng)一的“批發(fā)市場”,疊加大量宅地年內限次集中出讓,市場透明度提高減少了信息不對稱,受房地產開發(fā)企業(yè)的資金約束,土地市場的熱度降溫應該會降低。但土地集中供應會形成后期的集中入市現(xiàn)象(指集中預售、集中開盤),市場競爭激烈可對價格上漲形成抑制。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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