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??在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，尤其是樓市持續(xù)降溫背景下，更大手筆的內(nèi)需刺激政策來(lái)了。

??7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

??會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

??這一文件是對(duì)中央會(huì)議精神的貫徹落實(shí)。就在4月28日，中共中央政治局會(huì)議明確提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

??值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于2015年～2017年那輪棚戶區(qū)改造。當(dāng)年的棚改浪潮席卷了整個(gè)中國(guó)，尤以三四線城市為重點(diǎn)區(qū)域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。

??“要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。”文件要求。

??據(jù)國(guó)金證券研報(bào)，2020年至2022年，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬(wàn)億元、1.36萬(wàn)億元和6559億元。此次政策發(fā)力下，我國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元。

??不同于棚改

??此次文件提出，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

??要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

??這意味著，此輪城中村改造不是開發(fā)商主導(dǎo)，而是由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)；改造方向上，并非以商品住宅為主導(dǎo)，而是城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合；資金籌措上，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，社會(huì)資本將成為有生力量；推進(jìn)力度上，更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。這些都與前一輪棚戶區(qū)改造有著明顯差別。

??更大的區(qū)別還在于，此次城中村改造范圍限于“超大特大城市”，而不像上一輪棚改那樣，無(wú)論城市大小均有涉及。

??根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)共有超大城市（城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上）8個(gè)，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國(guó)特大城市（城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下）有11個(gè)，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。

??據(jù)中信證券研究部測(cè)算，這19個(gè)超大特大城市商品房銷售額占全國(guó)市場(chǎng)份額的比重約37.2%。由于一線城市的城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說(shuō)是“啃硬骨頭”的改革。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)共有21個(gè)超大特大城市，其中過(guò)半城市已經(jīng)對(duì)城中村改造制定了量化目標(biāo)。廣發(fā)證券研報(bào)稱，粗略估計(jì)全國(guó)城中村改造年投資額可能為數(shù)千億元量級(jí)，“十四五”期間累計(jì)規(guī)模可能超萬(wàn)億元。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，新市民年輕人和外來(lái)人口，主要集中在超大特大城市，特別是在城中村。城中村又是這些城市發(fā)展最薄弱、短板最多的區(qū)域，通過(guò)推進(jìn)城中村改造，將城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，還能激發(fā)消費(fèi)潛力和內(nèi)需，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，新時(shí)期的城中村改造絕對(duì)不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用為主，根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民企業(yè)的需求，部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實(shí)特別嚴(yán)重的地方，同時(shí)還要增加公共服務(wù)設(shè)施。

??多地加緊布局 會(huì)催熱樓市嗎？

??今年以來(lái)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造細(xì)則要求或支持性政策。

??2023年7月，廣州連續(xù)發(fā)布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法 （征求意見稿）》和《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，主要聚焦通過(guò)城中村改造加強(qiáng)住房保障和人才安居；推動(dòng)城中村傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，留住鄉(xiāng)愁；加強(qiáng)樹木保護(hù)；補(bǔ)償安置和權(quán)益保障；拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議解決；鼓勵(lì)將集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地等領(lǐng)域。

??今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目），重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

??上海市市長(zhǎng)龔正表示，要用10年時(shí)間完成上海“兩舊一村”改造，這件事再難也要解決。

??上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬(wàn)戶左右，計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

??武漢早在年初就已經(jīng)把2023年定為“城市更新年”，并制訂了“三年城市更新計(jì)劃”。

??2021年11月3日，北京市城鄉(xiāng)接合部建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組公布了《北京市“十四五”時(shí)期綠化隔離地區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》。根據(jù)這個(gè)規(guī)劃，北京“綠化隔離地區(qū)”將迎來(lái)大規(guī)模城中村改造。

??2022年4月30日，北京市又公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)第一道綠化隔離地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施辦法》，強(qiáng)調(diào)“到2035年，北京一綠地區(qū)要確保全面實(shí)現(xiàn)城市化”。

??國(guó)泰君安研報(bào)顯示，在增量投資空間有限情況下，未來(lái)一二線城市房地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo)地位。根據(jù)一二線城市房齡20年以上老舊小區(qū)占住房存量比例及更新投資單位成本測(cè)算，若全部按照老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資體量至少2萬(wàn)億元；若全部按照拆遷重建標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資體量最大接近13萬(wàn)億元。

??此外，城中村改造還將帶動(dòng)建筑材料、家用電器的需求，同時(shí)會(huì)帶動(dòng)公共服務(wù)如醫(yī)療、快遞、便利店等設(shè)施的發(fā)展。2008年到2020年，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)、促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮過(guò)積極作用。

??市場(chǎng)普遍關(guān)心的還有，此次城中村改造，是否會(huì)催生新一輪樓市暴漲？

??“新時(shí)期的城中村改造由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)，以保障改造的公共屬性，避免房地產(chǎn)化。”李宇嘉表示，同時(shí)，鼓勵(lì)多方投資主體以經(jīng)營(yíng)性收入（而不是房地產(chǎn)銷售收入）參與，包括租賃收入、停車場(chǎng)、臨街商鋪、飯店食堂等，以彌補(bǔ)和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導(dǎo)，只是其中一部分。

??“從短期拉動(dòng)投資角度，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。”中信證券分析師陳聰表示，但從高質(zhì)量發(fā)展角度看，預(yù)計(jì)這輪城中村改造能解決長(zhǎng)期問(wèn)題，并十分有利于具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，及具備空間服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。該政策不僅驅(qū)動(dòng)了一部分營(yíng)建機(jī)會(huì)，更誕生了大量運(yùn)營(yíng)服務(wù)商機(jī)。

??“城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。”李宇嘉表示。