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??10月27日，南京市發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（2023年寧出第16、17號），共推出了11幅地塊，同時，該批次地塊的競買規(guī)則也做出了相應(yīng)調(diào)整，與以往出讓地塊相比，地塊出讓要求刪去了“當(dāng)?shù)貕K競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度”的相關(guān)表述。

??10月30日，[2023]長沙市063號地塊掛牌公告，明確“本次國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓按符合要求的價高者得的原則確定競得人，并且住宅未設(shè)最高銷售均價。”

??自此，繼成都、合肥、廈門、濟南、青島等地之后，全國至少有7個熱點城市的土地拍賣規(guī)則有所調(diào)整，部分待出讓地塊已不再限制土地上限價格，重回價高者得。

??機構(gòu)總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動。

??不設(shè)最高限價

??此前，自然資源部已向各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

??各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等熱門城市的土地拍賣規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

??業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前的供求關(guān)系之下，只有土地市場可能重新回到市場定價階段，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動之下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。

??10月27日，南京共成交12幅涉宅用地，僅河西南G55一幅地塊觸頂搖號，其余地塊底價成交。同日，南京掛牌9幅涉宅用地，不再限制最高限價。南京“觸頂搖號”政策正式告別歷史舞臺，在這樣的背景下，對土地拍賣規(guī)則進行調(diào)整是順應(yīng)市場變化的。未來關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)土地有望拍出更高地價，或?qū)⒁酝恋責(zé)釒訕鞘袩帷?/p>

??在土地拍賣市場熱度有所下降之時，安徽省合肥市、福建省廈門市等房地產(chǎn)熱點城市土地拍賣規(guī)則迎來調(diào)整，不再限制地價。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，在多數(shù)城市土地市場低迷的情況之下，取消土地拍賣中的地價限制措施的城市也會越來越多。

??張波表示，取消土地限價是市場化的回歸，這一政策的初衷是為了抑制土地市場過熱，如今這一限制性政策已經(jīng)不適用于當(dāng)下的市場環(huán)境。

??此次政策調(diào)整，也是長沙緊密跟進近期自然資源部關(guān)于建議取消土地拍賣中的地價限制的回應(yīng)。目前，濟南、合肥、廈門、成都、青島、南京等地已取消地價上限。

??業(yè)內(nèi)人士分析，取消地價上限和住宅未設(shè)具體限價的政策，將有助于進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力，提高土地使用效率，同時也將對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系產(chǎn)生一定影響。

??張波表示，在房住不炒的基礎(chǔ)上，更多讓市場機制來主導(dǎo)未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。

??板塊分化進一步加劇

??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示，房企拿地策略高度趨同，投資心態(tài)謹慎，均看好城市核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。

??從當(dāng)前的土地市場來看，房企對于高素質(zhì)的地塊的需求依然強烈，限價取消后，勢必會造成冷熱不均的情況的加劇，即核心地塊依舊會引來眾多房企的哄搶，其他地塊則以底價成交為主。對于一些優(yōu)質(zhì)地塊而言，取消土地最高交易限價后，將不再熔斷搖號，樓面價會拍得更高，可能會使得部分區(qū)域的房價有所上漲。而其他主城區(qū)非核心板塊的地塊則更可能無人問津。

??從最近土地成交情況看，不少城市近期的土地拍賣熱度亦有所回落。

??以蘇州市為例，10月18日，蘇州市舉行2023年第六批次集中供地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此輪土地拍賣共推出12宗地塊，除一宗地塊延期出讓外，其余地塊中僅有1宗觸及封頂價、2宗溢價成交，其余8宗地塊均為底價成交。

??10月27日，杭州集中土地拍賣，熱度創(chuàng)下集中供地以來的新低，整體溢價率僅有0.82%。除1宗地塊搖號成交外，其余地塊均以底價成交，在今年已經(jīng)進行的12輪次集中土地拍賣中處于歷史最低位。

??在10月27日，在南京第七批次集中土地拍賣中，僅有一宗地塊觸頂搖號，其余均為底價成交，并且均被城投托底，土地市場依然涼意彌漫。

??目前看來，除個別城市個別地塊出現(xiàn)溢價外，多數(shù)城市的地方平臺或者是國企托底拿地的情況仍然嚴重，底價拿地依舊是主流。

??目前，開發(fā)商的拿地思路已經(jīng)從原先高規(guī)劃板塊，轉(zhuǎn)而選擇高確定性板塊的區(qū)域，對于二級市場流速相對較慢的區(qū)域，開發(fā)商拿地則相對較為謹慎。

??劉秋怡表示，對于資金實力強的房企，土地拍賣規(guī)則調(diào)整后，憑實力拿地的機會更大了。“原先，幾十家房企爭搶一塊地的概率是一樣的，限價放開之后，企業(yè)會結(jié)合自身情況，將優(yōu)先資源集中到確定強的優(yōu)質(zhì)地塊上，而不是像以前那樣“多點開花”，小房企撿漏的情況也將不再發(fā)生。”

??“房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項目未來的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置相對較偏的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運。”這主要是受大市場環(huán)境的影響，樓市成交規(guī)模逐漸收縮是大概率事件，尤其是遠郊剛需項目，去化流速明顯放慢，因此房企參拍積極性明顯下滑。

??總之，隨著限價的取消，將極大刺激房企的拿地?zé)崆椋磥砗诵膮^(qū)地價或?qū)⑺⑿拢恋嘏馁u將重回“地王頻出”的時代。