??【熱點聚焦】

??5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。通知提出：

??一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

??【熱點評析】

??居民、企業(yè)信貸需求大幅收縮和房地產(chǎn)市場持續(xù)下行是房貸利率下限下調(diào)的重要誘因

??從背景來看，央行及銀保監(jiān)會發(fā)布房貸利率新政主要有兩方面原因：

??第一，4月金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷，居民、企業(yè)信貸需求大幅收縮。根據(jù)5月13日央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告來看，4月社會融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少增9468億元，下降了51%；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，下降了56%，環(huán)比3月份的31254億元下降了79%；居民貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增1861億元。反觀存款，4月人民幣存款增加909億元，同比多增8161億元，其中，居民部門存款同比多增8668億元，企業(yè)部門存款同比多增2346億元。貸款減少，存款增加，表明當前居民和企業(yè)市場信心不足，投資和消費欲望降低，降杠桿和增加儲蓄意愿提升，不利于穩(wěn)增長目標的實現(xiàn)。

??第二，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標數(shù)據(jù)降幅持續(xù)擴大，市場仍在探底。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月下降了3.4個百分點；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，降幅較1-3月擴大7.1個百分點；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，降幅較1-3月擴大6.8個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅較1-3月擴大4個百分點等。盡管堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段”已逐漸成為社會共識，但房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒變。房地產(chǎn)不僅自身市場規(guī)模龐大，而且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈復雜多樣。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟社會發(fā)展的“壓艙石”，也可能是“風險源”，對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范有著重要的系統(tǒng)性影響。

??房貸利率下限下調(diào)利好房貸成本降低和市場信心恢復，但具體成效有待觀察

??從影響來看，政策對于引導降低房貸成本、促進房企和購房者市場信心恢復有積極作用。具體來看：

??此前個人住房信貸政策為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。調(diào)整后，首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房政策不變。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，30年共減少利息支出約2萬元。結(jié)合4月20日央行發(fā)布的LPR公告，新政實施后首套商業(yè)性個人住房貸款利率最低可降至4.4%。而根據(jù)央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，3月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率為4.65%，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%。這也就意味著，個人住房貸款利率理論上仍存在較大的下調(diào)空間，有助于引導地方政策和銀行進一步落實購房優(yōu)惠政策，進一步降低購房者成本。

??但同時也要認識到，新政并非直接和全面降息，政策落地執(zhí)行仍需要地方結(jié)合自身房地產(chǎn)市場形勢和相關(guān)調(diào)控要求，具體成效有待觀察。以3月份為例，首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.6%，但實際執(zhí)行中大部分城市貸款利率要明顯高于此標準。此外，新政在二套商業(yè)性個人住房信貸政策方面未作調(diào)整，重點傾向支持剛需住房需求，屬于定向?qū)捤桑砻髟趫猿帧胺孔〔怀础闭{(diào)控定位下，政策目的仍在于穩(wěn)樓市而非全面刺激樓市。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）