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??南都物業踩著4月的尾巴發布了年報。

??4月24日晚間，南都服務集團股份有限公司（以下簡稱“南都物業”，603506.SH）發布了2022年年報。報告期內，實現營業收入18.47億元，同比增長15.93%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤1.45億元，同比下降10.7%。

??作為內地最早一批上市的物業企業，南都物業也未能未繞開增收不增利的怪圈。

??資料顯示，南都物業成立于1994年，是我國第一代、浙江省第一批注冊成立的獨立第三方物業服務企業，也是內地A股主板市場物業行業第一股。

??2014年以來，彩生活、中海物業、中奧到家等物業公司相繼在香港上市，但A股物業第一股的空位一直是資本市場和業內關注的焦點，直至2018年2月1日，南都物業在上交所上市。

??相比于南都物業，更廣為人知的是其前身、曾活躍在杭州市場的南都房產。公開資料顯示，南都房產的前身是屬國資背景的華電房產，成立于1992年，公司性質為全民所有制與集體所有制聯營。1994年4月，華電房產的全資子公司浙江南都物業管理公司成立，即實際意義上南都物業的前身。

??關于增收不增利以及未來發展戰略問題，4月25日，中國房地產報記者致電南都物業，截至發稿，未得到回復。

??營收連年增長 凈利潤同比下降10.7%

??南都物業算是一家穩健的企業。

??近5年，南都物業營業收入逐年遞增。

??資料顯示，2018年～2022年，南都物業營業收入分別為10.59億元、12.44億元、14.13億元、15.93億元、18.47億元。

??值得一提的是，營業收入的增加主要是公司自身外拓水平加強及并購中大普惠、中大物業，物業管理服務項目增加。

??盡管營業收入連續5年增長，但增收不增利是南都物業需要面對的客觀事實。

??年報顯示，2022年南都物業實現歸屬上市公司股東的凈利潤1.45億元，同比下降10.7%，實現扣非歸母凈利潤1.11億元，較去年同期下降7.08%。

??成本上漲是原因之一。其中，占總收入比例為86.08%的綜合物業管理服務出現了成本增加大于營業收入提升的情況，收入積累較高的業務，其成本開銷也越大。

??根據公開資料顯示，2022年物業基礎服務營業收入15.9億元，同比增長21.64%；物業基礎服務營業成本13.1億元，同比增長26.61%。

??南都物業方面解釋，主要受外部環境影響，同時基于謹慎性原則考慮，應收賬款按單項計提壞賬準備，后續公司將加大應收賬款催收力度。

??南都物業應收賬款較高，這可以從2022年年報中找到蛛絲馬跡。從資產方面看，報告期內，南都物業期末資產總計為22.94億元，應收賬款為5.34億元。

??受區域性集中影響明顯

??2018年2月1日，南都物業正式登陸上交所主板。

??事實上，作為最早的上市物業企業之一，南都物業在規模上緩慢增長。截至2019年末，南都物業累計總簽約項目496個，累計總簽約面積為0.61億平方米。截至2020年末，南都物業累計總簽約項目576個，累計總簽約面積約為0.7億平方米。到了2021年末，南都物業累計總簽約面積為0.76億平方米，累計總簽約項目651個。

??根據2022年年報顯示，截至報告期末，南都物業總簽約項目711個，總簽約面積為0.85億平方米。

??這個面積放在上市物業企業中是不顯眼的。

??從已發布半年報的上市物企來看，除幾家未披露具體在管面積數據的企業外，52家物企在管總面積達60.1億平方米，平均每家企業在管面積達到1.15億平方米的體量。

??顯然，南都物業在規模上與上市物業企業的平均水平存在較大的差距。

??甚至，南都物業的區域性也比較明顯，并呈現愈發集中于某一區域布局的趨勢。

??年報顯示，2022年南都物業在長三角區域（江浙滬皖四省）的簽約面積占比87%，較2021年上升約5%。

??“偏安一隅”對于南都物業來說是一把雙刃劍。好的一面是，有著穩定的收入來源。2022年長三角區域營業收入占比91.7%，較上年同期增長1.87%。

??對增加規模來說卻是不利因素。一位不愿具名的物業分析師認為，“南都物業核心業務仍然聚焦在江浙滬皖，盡管也在往外省市發展，但是步伐緩慢，較強的區域性限制了其發展。”

??把城市服務作為發力點

??不可否認，南都物業在住宅物業上追趕其他物業企業是一件很難的事情。

??上述物業分析師表示，“近幾年房地產開發商自己設立物業企業，項目以及關聯業務直接給到自己的物業企業，南都物業作為第三方物業企業，在獲取新項目上面臨眾多的限制。”

??顯而易見，南都物業將交通樞紐類物業作為其業務增長新的發力點。

??根據2022年年報顯示，報告期內，南都物業新增多個標志性項目，實現了從地鐵到大型高鐵站、城市間鐵路、國際機場的布局。

??南都物業方面表示，從2021年起將公建和城市服務作為公司未來成長新的發力點，在原有環衛、河道治理等業務的基礎上，順利承接烏鎮項目。

??南都物業稱，目前把公建及城市服務作為市拓的重點領域，一是因為新開發住宅領域受到房地產市場的波動影響；二是因為非住宅領域市場空間較大，尤其是城市服務領域有很廣闊的市場可以拓展，且具有一定的規模效應。