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??地產(chǎn)行業(yè)收購大戲一波未平一波又起。

??4月22日，有消息稱融創(chuàng)有意向收購一家行業(yè)40強(qiáng)房企，這家企業(yè)被指向藍(lán)光發(fā)展。對于這一傳言，融創(chuàng)、藍(lán)光方面均進(jìn)行了否認(rèn)。藍(lán)光相關(guān)人士回復(fù)稱并未得到相關(guān)任何信息，不知外界所傳信息從何而來，如有疑問可查看公司公告，公司目前并沒有應(yīng)告未告內(nèi)容，且目前公司運(yùn)營一切正常。

??但據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者從藍(lán)光一區(qū)域人士處了解，此前其聽說藍(lán)光意欲出售西南區(qū)域業(yè)務(wù)，現(xiàn)在已經(jīng)變成整體業(yè)務(wù)考慮了。

??“藍(lán)光現(xiàn)在計(jì)劃引入戰(zhàn)投，但估計(jì)比較難，目前正在接洽企業(yè)大概有3家。”他說。

??“為何引戰(zhàn)”

??曾經(jīng)的四川“地產(chǎn)一哥”、行業(yè)黑馬，為何被業(yè)界質(zhì)疑“被收購”？藍(lán)光究竟發(fā)生了什么問題？

??2020年，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)了“雙總部、A+H雙資本平臺”發(fā)展格局，通過2.5級管控模式，從總部區(qū)域直接管到項(xiàng)目實(shí)行扁平化管理。雖然組織架構(gòu)在向扁平化發(fā)展，但在實(shí)際操作中，藍(lán)光依然問題重重。

??據(jù)藍(lán)光一位區(qū)域管理人士表示，藍(lán)光群體決策和審計(jì)文化風(fēng)氣很嚴(yán)重。“會議開而不決，不決再議，議而不決，最終上報(bào)老板和董事會層面進(jìn)行決議，一系列操作之后時(shí)間已經(jīng)沒了。”

??藍(lán)光更核心問題實(shí)際上是地產(chǎn)投資。

??據(jù)多位藍(lán)光內(nèi)部人士表示，藍(lán)光最大問題是投資，“在目前限價(jià)大環(huán)境下，房企無一不精打細(xì)算，但對藍(lán)光而言卻并非如此，在公開市場一些明顯算不過來賬的地塊依然拿下；收購方面也是，一些地塊質(zhì)量并不好的地，藍(lán)光也以高價(jià)收入囊中。”

??過去幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展讓藍(lán)光迅速?zèng)_進(jìn)千億行列。2020年，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)1035.36億元銷售額，在疫情和環(huán)境下行背景下實(shí)現(xiàn)了2%同比增長，但這種盲目拿地?cái)U(kuò)張已經(jīng)給藍(lán)光留下了后遺癥。

??根據(jù)藍(lán)光2020年業(yè)績報(bào)告顯示，2020年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入429.57億元，同比2019年增幅9.6%，歸屬上市公司股東凈利潤33.02億元，同比則下滑了4.53%，這也是藍(lán)光近年來凈利潤首次出現(xiàn)下降。同時(shí)，2020年藍(lán)光發(fā)展利潤總額49.47億元，同比下降11.51%；凈利率8.56%，同比減少2.05%。

??吃到苦頭的藍(lán)光也在極力自救。

??據(jù)媒體報(bào)道，最近藍(lán)光內(nèi)部召開了會議，各區(qū)域梳理虧損項(xiàng)目，各個(gè)城市要在5月份之前向集團(tuán)匯報(bào)解決方案，力爭使前幾年盲目拿高價(jià)地?fù)p失降到最低。

??此外，藍(lán)光從今年開始收縮投資規(guī)模。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，藍(lán)光拿地金額分別為179億元、322億元、303億元、375億元，在房企拿地排行榜上基本都在TOP50之列。今年，公開市場已經(jīng)很少看到藍(lán)光拿地身影，今年前兩月，藍(lán)光拿地金額僅14億元，在拿地排行榜上已經(jīng)滑落至第83位，其主要拿地方式都采用項(xiàng)目合作。

??主動(dòng)收縮是一方面，另一方面以藍(lán)光目前財(cái)務(wù)狀況也的確沒有條件在公開市場拿地廝殺，尤其是今年土地兩集中政策出臺后，公開拿地對企業(yè)資金實(shí)力要求更高。反觀藍(lán)光，2020年藍(lán)光經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-61.27億元，相比2019年大幅惡化，同時(shí)，為了應(yīng)對“三道紅線”要求，藍(lán)光在2020年四季度開始變賣資產(chǎn)從而回籠資金。

??即使如此，公司2020年末仍有263.38億元短期債務(wù)，雖然期內(nèi)公司現(xiàn)金短債比為1.06，在手現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)，但若經(jīng)營層面未有改善，則這些債務(wù)會成為公司發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

??收購猜想

??對于此次收購，藍(lán)光和融創(chuàng)雙方均未正式公告，但業(yè)內(nèi)推測該事件可能還處于前期商議階段，根據(jù)孫宏斌以往行事作風(fēng)，一旦確定會很快官宣。

??若雙方達(dá)成一致，這將是近期融創(chuàng)第二筆重磅收購。

??此前，融創(chuàng)收購彰泰也是“快、準(zhǔn)、狠”。據(jù)接近融創(chuàng)人士表示，孫宏斌式收并購不會在意某幾個(gè)項(xiàng)目是賺還是虧，往往從整體考慮、算大賬，只要有利可圖，即使少賺點(diǎn)也可以。

??據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，此次融創(chuàng)若能敲定收購藍(lán)光一事，則形式很可能與收購彰泰如出一轍，即挑選貨值、利潤、流速等符合指標(biāo)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??雖然融創(chuàng)一直存在收并購行為，但今年兩次重磅事件中都未少了融創(chuàng)身影，也讓人疑惑融創(chuàng)意欲何為。

??房地產(chǎn)行業(yè)始終繞不開規(guī)模和發(fā)展。2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷售金額5752.6億元，雖然相比2019年有所增長，但并未完成其制定的6000億元銷售目標(biāo)。

??業(yè)績會上，孫宏斌也直面業(yè)績不達(dá)標(biāo)問題，表示調(diào)控加疫情影響，少賣了，沒必要弄到6000億元，如果想達(dá)標(biāo)就算6500億元也能做到。雖然去年未完成目標(biāo)，但融創(chuàng)2021年依然制定了6400億元目標(biāo)，比2020年銷售目標(biāo)6000億元還要高。在行業(yè)調(diào)控、“三道紅線”以及集中供地等政策影響下，房企要做大規(guī)模并不容易，如何逆勢沖高或許在融創(chuàng)看來，收并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是一個(gè)好途徑。

??收購彰泰將會幫助融創(chuàng)奠定在廣西的市場地位，若藍(lán)光一事也落定，則毫無疑問融創(chuàng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??此外，據(jù)上述藍(lán)光區(qū)域人士所述，目前與藍(lán)光進(jìn)行洽談對象有3家，除了融創(chuàng)，目前有媒體報(bào)道稱，萬科也在與藍(lán)光接觸中。

??隨著行業(yè)收并購案例不斷增多，標(biāo)的規(guī)模不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高，房企分化也將逐步加大。