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??“公司一定要穩(wěn)定在前10強，目標是維持每年雙數(shù)增長的速度。” 招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)。

??2020年招商蛇口(SZ:001979)實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，業(yè)績目標完成率為111.04%。

??據(jù)2020房企銷售排行榜，招商蛇口排在第11位，與第10位的綠城相差超百億元，與第12位的龍湖僅相差70億元。

??沖擊TOP10的同時，還要謹防被反超，而更重要的是，規(guī)模與利潤的平衡板正在傾斜。

??年內(nèi)，招商蛇口營業(yè)收入約為1296.81億元，同比增長32.71%；凈利潤169.13億元，同比下降10.31%，歸母凈利潤122.53億元，同比下降23.58%。

??增收不增利

??據(jù)披露，招商蛇口營收增長的主要原因是公司房地產(chǎn)銷售業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模以及物業(yè)管理業(yè)務規(guī)模擴大，整體收入也相應增長。

??除了凈利潤和歸母凈利潤的下滑外，2020年，招商蛇口扣非凈利潤下降27.19%至90.82億元，持續(xù)兩年下滑。基本每股收益1.46元，同比減少26.63%。

??顯然，招商蛇口2020年處于增收不增利的窘?jīng)r。主要原因之一是毛利率的持續(xù)下降。根據(jù)過往數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在2019年的毛利率為34.65%，較2018年下降4.8個百分點，2020年該指標進一步下滑，降至28.69%。

??招商蛇口的主營業(yè)務分為社區(qū)開發(fā)與運營，園區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪建設(shè)三個版塊。社區(qū)開發(fā)與運營以房地產(chǎn)銷售業(yè)務為主，該業(yè)務營收1012.57億元，占總營收的78.12%，同比增長19.75%。

??社區(qū)開發(fā)與運營作為公司最主要的收入來源，其毛利率的下降直接導致了公司利潤的減少。2020年該業(yè)務的毛利率為18.06%，較2019年同期下降了6.14%。

??從地區(qū)來看，招商蛇口在華北、華東、西南和深圳地區(qū)的營收占比分別為13.28%，20.85%，10.27%，21.56%，合計約占總營收的66%。而這幾個區(qū)域毛利率均有不同程度的下滑，其中華北和華東地區(qū)的毛利率下滑最為明顯，分別下降了4.71%和5.61%。

??毛利率降低為營業(yè)成本增加所致。根據(jù)年報，社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務的營業(yè)成本為780.3億元，同比上升38.87%；園區(qū)開發(fā)與運營的營業(yè)成本為141.72億元，同比上升96.72%。

??除了營業(yè)成本的提高外，招商蛇口的各項費用支出也有所上升。銷售費用較2019年增加35.3%至29.86億元，管理費用較2019年增加14.49%至19.79億元。

??以利潤換規(guī)模。招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務帶來營收282.3億元，同比增長126.28%。占總營收的比例也由12.77%升至21.78%。

??據(jù)了解，營收強勁主要得益于公司深圳前海啟動區(qū)一期、深圳太子灣濱海大廈及灣海大廈、深圳國際會展中心（一期）配套商業(yè)等園區(qū)項目大額結(jié)轉(zhuǎn)，以及物業(yè)管理業(yè)務規(guī)模擴大。

??少數(shù)股東“蠶食”利潤

??事實上，這是招商蛇口自2015年重組上市以來，歸母凈利潤首次出現(xiàn)下滑。利潤下滑背后還有一個重要的原因，是公司少數(shù)股東損益的增長。

??截至2020 年12月31日，招商蛇口少數(shù)股東損益為46.6億元，同比增長65.05%，占是年凈利潤總額的27%。而2017年-2019年，少數(shù)股東占比凈利潤總額分別為14.98%、21.68%和18.04%。

??對于這一問題，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆表示，2017年公司合作拿地較多，合作項目于2020年進入結(jié)轉(zhuǎn)期間，所以2020年少數(shù)股東損益比往常多一些。

??據(jù)招商蛇口披露，2017年-2019年間，其新增土儲規(guī)模分別為1023萬平方米、1357萬平方米、1423萬平方米，同期其權(quán)益比例分別為63%、61%、55%，呈明顯下降態(tài)勢。按照2017年項目在2020年進行結(jié)轉(zhuǎn)的速度，在未來這些合作項目可能會繼續(xù)削薄招商蛇口的利潤。

??對于業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的“三條紅線”指標，招商蛇口也有在年報中進行披露。2020年末，公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率58.84%，未剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率66.22%，凈負債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。

??根據(jù)新規(guī)，招商蛇口將被歸入“綠檔”，有息債務規(guī)模年增速上限可放寬至15%。自“三條紅線”頒布以來，招商蛇口從未“觸線”，在一方面表現(xiàn)確實十分亮眼，但從未觸線的背后，表外資產(chǎn)為招商蛇口提供不小的幫助。

??年報顯示，招商蛇口并表住宅地產(chǎn)項目合作方股東投入凈額為303.08億元，其中股權(quán)出資338.54億元；而在參股未并表住宅地產(chǎn)項目合作方股東投入凈額818.96億元，其中股權(quán)出資555.35億元。

??同時，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模也在不斷提升。據(jù)了解，發(fā)行永續(xù)債在實現(xiàn)融資的同時不影響其顯性債務規(guī)模，永續(xù)債一般情況下計入所有者權(quán)益，補充了房企資本金又不影響負債，直接優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。但是永續(xù)債作為債務，依然會侵蝕公司的利潤。

??2020年招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模為204.74億元，同比增長7.76%。而在2017、2018、2019年，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模分別為40億、70億、190億。