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??2023年3月10日，市場傳出消息，深圳市深汕特別合作區(qū)將對限購和限售政策進行調(diào)整。

??不少媒體向深汕合作區(qū)住房建設(shè)和水務(wù)局求證，已得到相關(guān)確切回復，證實了放開限購和限售的消息，相關(guān)政策近段時間內(nèi)可能出臺。

??據(jù)了解，深汕合作區(qū)此前的限購政策是單身限購1套，家庭限購2套，若此次限購放開，或?qū)⒊蔀樯钲谑讉€不限購區(qū)域。

??2022年至今已有多個一，二線熱點城市開始優(yōu)化調(diào)整限購政策，一線城市中，上海、北京都曾先后對限購政策進行局部調(diào)整。8月15日，我們曾表示：“未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市也或許會局部對限購政策有所調(diào)整。”

??此次若深汕合作區(qū)真的松綁限購，那2022年至今四個一線城市都已對限購政策進行過或多或少的調(diào)整。

??我們認為，分化是目前市場最大特征，即使是一線城市各區(qū)域也存在明顯分化，未來核心城市將精準施策到區(qū)、縣乃至街鎮(zhèn)，其中邊郊區(qū)域限制性購房政策有望放松，但中心區(qū)域政策仍將繼續(xù)保持。

??2023年3月10日，網(wǎng)傳消息稱，深汕住建局日前發(fā)布《關(guān)于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，該通知涉及深汕特別合作區(qū)限購和限售政策的調(diào)整。

??調(diào)整主要在三個方面：

??一是放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明；

??二是優(yōu)化商品住房轉(zhuǎn)讓管理，即自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起2年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；

??三是推行優(yōu)先申購制度，小于120平方米的商品住房仍舊優(yōu)先面向深汕轄區(qū)戶籍居民銷售，第二批銷售放開對其他區(qū)域客戶購買；大戶型購買資格不限。購房者或其家庭在深汕轄區(qū)內(nèi)已有商品住房的，不再享有優(yōu)先申購資格。

??對此，多家媒體求證表示，已得到證實，相關(guān)政策近段時間內(nèi)可能出臺。

??截至發(fā)稿前，我們尚未查到相關(guān)官方文件。

??從目前流出的調(diào)整內(nèi)容來看，此次深圳限購松綁主要集中在“深汕合作區(qū)”，這與2022年8月上海“臨港新片區(qū)”限購松綁政策類似，都是區(qū)域性的局部政策調(diào)整。

??對比政策前后內(nèi)容來看，此前深汕特別合作區(qū)實施商品住房和商務(wù)公寓限購，按照政策，居民家庭限購2套，成年單身人士（含離異）限購1套。放開限購后，無需提供無房證明。

??此前，在合作區(qū)購買商品住房和商務(wù)公寓的，自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。政策優(yōu)化后限購5年改2年。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年至今至少有40城放松限購，其中有約15城為核心一二線城市，如杭州、南京等適度調(diào)降二手房或外圍區(qū)域限購條件，寧波、佛山則全面取消限購。

??若此次深汕合作區(qū)限購松綁為真，那2022年至今四大一線城市限購政策都已出現(xiàn)過或多或少的調(diào)整。

??首先是廣州，2022年6月，從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。

??具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社保或者個人所得稅證明的，允許除起止月外有累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。同時2020年1月至12月期間未繳納2020年社保，也視同連續(xù)繳納。

??隨后2022年8月，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。

??上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會上，《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨立綜合性節(jié)點濱海城市的若干政策措施》發(fā)布，第二十條為定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策。

??具體內(nèi)容為：優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。此前上海非戶籍單身限購，臨港落戶要求4年內(nèi)累計36個月社保基數(shù)達到平均就業(yè)人員工資1倍。

??2022年11月，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布通知稱，經(jīng)市政府批準，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

??這意味著，臺湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州限購政策，而是按照經(jīng)開區(qū)的住房限購政策，與北京其他區(qū)的限購政策一致。即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社保或納稅可擁有一套住房。

??從2022年至今的深圳市場來看，分化是其最顯著的特征。一方面是“千萬豪宅日光”，另一方面是“5-6成在售項目降價促銷”。

??其中南山、福田等區(qū)域相對堅挺，而坪山、光明、龍崗等外圍區(qū)域在2022年底出現(xiàn)了大量降價促銷的項目。

??聚焦到深汕合作區(qū)來看，2022年全年深汕合作區(qū)成交面積14.36萬平方米，同比下降49.29%，明顯大于深圳全市成交面積30%的降幅。

??從成交均價來看，截至2023年3月9日，深汕合作區(qū)商品住宅（含酒店式公寓）成交均價自2020年至今持續(xù)下跌，為10965元/平方米。整體市場壓力明顯。

??從深圳土拍市場來看，深汕合作區(qū)成交總建面占比從2021年的14.23%上升至2022年的38.88%，為深圳各區(qū)域最高。

??若這些地塊在近1-2年內(nèi)集中入市，深汕合作區(qū)將明顯出現(xiàn)供大于求的局面。

??因此，此時若放開深汕合作區(qū)限購也在情理之中。

??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場下行，不僅三四線出現(xiàn)了大量的交易規(guī)模回落；在經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)先、外來人口規(guī)模龐大的一二線城市，新房成交收窄也成為了普遍現(xiàn)象；即便是少數(shù)走出獨立行情的上海、杭州等核心城市，其遠郊外圈層住房銷售亦出現(xiàn)了明顯降溫。

??在這樣的背景下，多個核心一二線城市出現(xiàn)限購政策的調(diào)整。其中，一線城市中更多的還是采用適度調(diào)降外圍區(qū)域限購條件的方式來實現(xiàn)限購松綁，如北京和上海。

??此次網(wǎng)傳深汕合作區(qū)放開限購政策，從市場面來看也在情理之中。

??但需要注意的是，從之前限購松綁的城市來看，項目開盤冷熱分化明顯，在購房者越來越理智的當下，在政策利好的同時房企也更需要在項目和產(chǎn)品上下功夫。

??我們認為，接下來一線城市中心區(qū)域政策松綁可能性不大，郊區(qū)區(qū)域性限制政策有局部放松的可能，核心城市將精準施策到區(qū)、縣乃至街鎮(zhèn)。未來城市內(nèi)不同板塊和區(qū)位的分化情況也將越來越嚴重。