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??1月21日晚，樓市持續(xù)火爆的上海突發(fā)調(diào)控政策，八大部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費(fèi)等9條主要內(nèi)容。

??上海調(diào)控加碼實(shí)際是在預(yù)期之內(nèi)，但政策出臺速度又在意料之外。

??此次政策出臺可以說來得非常及時(shí)，內(nèi)容也非常全面，對于規(guī)范和穩(wěn)定上海市場將發(fā)揮比較直接的作用。

??政策核心內(nèi)容：

??1. 夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??2. 將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

??3. 完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

??4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度

??整體來看，該政策與2020年7月15日深圳發(fā)布的政策頗為相似，結(jié)合“715”后深圳的走勢來看，在市場上升的前半段，政策發(fā)布之后短期內(nèi)市場會出現(xiàn)短暫降溫。但長期來看，基于上海市場以自住以及改善性需求為主，這一部分需求并不會顯著退坡，整體跌幅也相對溫和。

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??政策堵投機(jī)漏洞

??多渠道供應(yīng)緩解供需矛盾

??從政策角度而言，一直以來上海的調(diào)控政策最為嚴(yán)格，但仍有部分購房者以假離婚等投機(jī)行為獲取購房資格，鉆政策的漏洞。此次上海為打擊假離婚增加購房資格的現(xiàn)象，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??實(shí)際上，在2020年下半年以來，深圳、成都等多個(gè)城市已明確離婚年限，堵上假離婚的漏洞，不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級為3年，整個(gè)時(shí)間周期相對較長，從這一角度來看政策也相對更為嚴(yán)格。

??此外，《通知》強(qiáng)調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意味著，通過稅收的形式，增加二手房的交易稅費(fèi)成本，防范部分房東房源“快買快賣”的現(xiàn)象，抑制投資需求，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。

??政策需求端同樣做出抑制，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??事實(shí)上，對購房人首付資金來源核查對購房需求是很大的抑制，但具體力度還要看執(zhí)行層面。政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤，在貸款方面或?qū)⒚媾R收緊的可能。

??政策在堵投機(jī)的同時(shí)，也增加了對無房家庭的傾斜。比如嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求等。值得注意的是，政策并未明確“無房家庭”比例。

??在供應(yīng)端，政策明確優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。同時(shí)，通過租購并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目。

??過去五年，上海商品住宅供地僅約為500萬平方米/年（商品住宅計(jì)容建面），導(dǎo)致增量供應(yīng)持續(xù)的疲軟無力，因此從中長期來看，通過增加土地供應(yīng)穩(wěn)定預(yù)期，這對行業(yè)來說至關(guān)重要，同時(shí)多渠道增加供應(yīng)能夠有效緩解目前較為緊張的供求矛盾。

??當(dāng)然，市場秩序的規(guī)范很重要，近期部分樓盤、二手房被炒熱，很大程度上是部分自媒體、中介為了自己的目的利益，攪亂了市場，誤導(dǎo)市場預(yù)期。

??02

??豪宅限價(jià)仍有調(diào)整空間

??從具體實(shí)施過程來看，政策仍然有一部分細(xì)化和調(diào)整空間。

??比如，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求層面，讓無房戶優(yōu)先搖號，是否會存在投資人找“無房戶”購買搖號名額，然后以無房戶的名義買房后，再炒房變現(xiàn)的問題。

??因此，我們建議此項(xiàng)規(guī)定應(yīng)該做出細(xì)化，比如在市場均價(jià)或低于市場均價(jià)的此類中低價(jià)普通商品房考慮到住房保障性，可以實(shí)行無房戶優(yōu)先，如單價(jià)5萬元/平方米以下的項(xiàng)目無房戶具備優(yōu)先購買權(quán)等。但是高端的項(xiàng)目沒必要無房戶優(yōu)先，實(shí)際上無房戶一般屬于剛需群體，消費(fèi)能力有限，一旦高端項(xiàng)目對無房戶放開，很容易形成“代持”炒房的亂象。

??此外，除了政策限制措施之外，新房限價(jià)應(yīng)適度放開。

??過去幾個(gè)月，上海排隊(duì)買豪宅現(xiàn)象不斷，頻現(xiàn)豪宅搶購潮，核心還是在于高端限價(jià)問題，一二手豪宅價(jià)格倒掛嚴(yán)重，政策限價(jià)反而加大了人為的炒房空間，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的邏輯來看，是不合理的。

??解決價(jià)差的源頭問題，就能有效的抑制投機(jī)性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。

??因此，我建議單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅項(xiàng)目嘗試逐步放開限價(jià)，這樣一手房和二手房之間沒有差價(jià)，讓這些產(chǎn)品在價(jià)格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會有樓市中恐慌性搶購的局面，市場也會進(jìn)一步回歸穩(wěn)定有序發(fā)展。

??整體來看，此次上海樓市調(diào)控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題及時(shí)響應(yīng)，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控第一槍，對于接下來各大城市的表現(xiàn)具有很強(qiáng)的警示作用和引導(dǎo)意義。

??至于后續(xù)政策的實(shí)施效果仍然待于進(jìn)一步觀察，但短期內(nèi)勢必會對市場部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在上海樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，也將更有利于上海房地產(chǎn)市場未來的穩(wěn)定和健康發(fā)展。