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??成都土地市場火了！

??9月27日，成都市天府新區首個明確須打造“第四代住宅”的地塊，被潤達豐濱江溢價86.9%收入囊中。

??競拍過程中，現場主持人久違地多次提醒：理智舉牌、仔細測算、控制風險。

??最終，成交樓面地價24300元/平方米，沖進成都最高成交樓面地價TOP3，刷新了天府新區和麓湖板塊的地價紀錄。另一宗來自雙流區東升板塊的住宅用地，關注度較小，由空港發展以底價成交。

??據此，成都年內樓面價破2萬元/平方米的地塊已升至9宗，超過了2023年的7宗。

??地塊大有來頭，10家房企報名參拍

??麓湖板塊一直是成都高端豪宅的代表板塊之一，與成都金融城齊名，近5年成交的住宅用地除1宗TOD用地，其他都是溢價成交。因此溢價成交不意外，但能捅破區域地價天花板，這宗地也是看點十足。

??今年5月，《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新（2024）》出臺，指出要鼓勵新建建筑采用空中共享平臺、生態陽臺、屋頂綠化、底層架空綠化等多類型立體綠化，實現公園城市生態要素、綠色空間向上生長。空中共享平臺僅可在公共建筑中設置，不計入容積率。屋頂綠化、底層架空綠化可折算為項目綠地率，對建筑面積超過 144平方米的住宅開展生態建筑試點，總體“綠容率”不低于3.5，并實行容積率獎勵政策。生態陽臺不計入板戶比，不計入容積率，不計入該套住宅產權建筑面積。

??在市場等待近5個月之后，成都市天府新區首個明確須打造“第四代住宅”的地塊出現在麓湖板塊。

??地理位置方面，該地塊西側緊鄰錦江，北面是天府森林公園，東邊是麓湖湖區。教育方面，地塊所在正是天府新區c學區，天府七小、天府八小、天府九小、天府新區麓湖小學、天府新區元音小學都在學區內，教育質量整體較高且均衡。商業方面，地塊距離麓坊中心、麓湖水鎮、伊藤天府GMS店（在建）、中海天府環宇坊不遠，商業氣氛濃厚。

??麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，這地塊位于熱門地段，臨近錦江，具有江景低密的優勢，周邊配套設施完善，生活便利。而且宅地面積達37.14畝，容積率為1.5，純宅地，可以滿足人們對住宅需求的多樣化。

??加上周邊成熟的豪宅氛圍，不難理解萬華、招商蛇口、新希望、綠城、濱江潤達豐、遠達等10家報名房企經過40多分鐘的激烈競拍，最終將地塊的溢價率定格在86.9%。

??土地出讓文件顯示，該地塊建筑密度不大于22%，綠地率不小于35%，建筑高度不大于60米，其中臨西側規劃綠地50米范圍內建筑高度不大于24 米，臨其余規劃綠地建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18 米。關榮雪告訴記者，項目可能以聯排別墅、疊拼別墅或大平層洋房為主，注重品質、舒適度和居住體驗，打造低密宜居、綠意環繞的高端住宅社區。

??潤達豐濱江奪下天府新區新地王

??此次拿地的企業潤達豐濱江，近年來在市場表現頗為搶眼。

??在9月27日土拍前，潤達豐濱江已在麓湖和金融城東拿下兩宗熱門地塊，和此次土拍過程一致，都是志在必得，高溢價成交。

??4月19日，潤達豐濱江溢價33.7%拿到金融城東林家壩地塊，23400元/平方米的拿地價刷新區域地價。值得一提的是，2023年11月30日潤達豐濱江經過60輪競價、溢價48.48%拿到的麓湖43.7畝住兼商用地就在此次成交地塊的南側。

??不過，林家壩地塊和43畝麓湖地塊已公布項目名交子縵華和麗世縵華，加上興隆湖的悅蓉九州，潤達豐濱江成為成都新房市場上不容忽視的存在。

??回歸到本次成交的麓湖地塊，24300元/平方米的成交價格已經超過邦泰悅九章17900元/平方米的拿地價，成為成都天府新區新的地王。

??目前麓湖湖區的新房供應主要來自麓湖生態城，今年數次取證，無論是均價38907～51088元/平方米、戶型建筑面積220～289平方米的高層房源，還是均價46658～51158元/平方米、產品建筑面積286～314平方米的玄鳥灣組團5號樓40套房源，幾乎都做到了開盤即清。

??另一個待售項目就是潤達豐濱江打造的麓湖麗世縵華。據了解，項目規劃了大平層、疊拼、雙拼三種產品類型，建筑面積270～363平方米，且全部為兩梯一戶，共155戶。這些一般都是頂  級豪宅的指標。

??綜合多方面因素來看，關榮雪認為，麓湖地塊擁有較強的溢價能力，而且本宗地僅37畝左右，體量不大，起拍總價約4.8億元，對很多實力房企來說，拿地成本壓力不會太大。預計在高溢價成交的情況下，將有助于提振成都土拍市場信心，同時也將帶動麓湖板塊乃至整個成都新房市場的熱度，刺激購房需求，提升購房者對成都新房市場的品質預期。