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??土地市場集中供應，“你方唱罷我登場”。

??今年22城首輪集中供地結束后，6月24日，東莞迎來二輪集中供地。與此前東莞首輪集中供地的慘淡收場相比，此次土拍的熱度出現明顯變化。

??消息稱，在此次東莞次輪拍地中，6家房企競價38輪沖破最高限價爭搶南城地塊，最終萬科以46.93億元斬獲，剔除配建45760平方米，折合可售樓面價約25900元/平方米，溢價率約14.5%。地塊躋身東莞樓面價榜第4，東莞總價榜第5。

??要知道，在今年4月進行的東莞首輪土拍中，由于開發(fā)商參與積極性不高，多宗地塊竟無一人參與報價，最終導致有6宗地塊在開拍前一天提前終止出讓，僅剩2宗地塊順利成交。

??在經過今年的首輪集中供地后，二輪集中供地的市場熱度正在改善。除東莞外，6月23日開拍的合肥二輪集中供地的流拍地塊數量相較首輪已經減少。

??一位業(yè)內人士告訴記者，一般而言，房企拿地主要參考政府政策導向、自身資金狀況和市場去化情況這三方面的因素，目前，雖然后兩者的表現沒有明顯改善，但最近半年全國各地頻吹的政策暖風毫無疑問會增加房企拿地的信心。當然，這種信心強度有多大，要視每家房企的自身狀況而定。

??東莞次輪土拍出現回暖

??今年4月19日開始的首輪集中供地中，東莞一共推出了8宗商住用地，最終只有兩宗順利出讓，市場慘淡之狀不言而喻。

??6月24日開拍的東莞第二批集中供地，于5月23日已正式掛牌上線，這批供地涉及南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門、萬江6個鎮(zhèn)街，共計出讓8宗地塊，出讓總面積約33.69萬㎡，起拍總價約113億元。

??截至記者發(fā)稿前，第二批集中供地的8宗地塊里，除萬科外，東莞景天地產還以底價3.7033億元，獲得虎門10497.59平方米“三胞胎”宅地。

??本輪出讓地塊條件相較此前更加寬松。除了政策性的三限房等地塊之外，部分取消限售價、取消配建安居房，保證金比例也予以較大的優(yōu)惠，本輪競拍企業(yè)交納保證金為起拍總價的20%。

??此外，競得者可暫緩半年至1年繳清土地款。競拍條件也指出，房企拿地繳納不低于50%的土地出讓金后，即可辦理用地規(guī)劃、施工報建等手續(xù)。

??這次拍地中，被業(yè)界看好的廣發(fā)南地塊，是東莞行政中心最后一塊土地儲備商住用地，其位于東莞南城街道，毗鄰東莞市政府。有消息稱，廣發(fā)南地塊此前已有至少5家房企溝通設計方案。萬江龍灣地塊也吸引了多家本土房企探地。

??房企參與拍地除了對地塊本身進行考量，其所處的政策環(huán)境和市場數據也是少不了的參考依據。

??首輪集中拍地后，今年5月14日起，東莞施行7條樓市新政，從滿足合理購房信貸需求、穩(wěn)定住宅用地供應、優(yōu)化服務便利交易等七個方面進行樓市政策“松綁”。

??東莞合富大數據顯示，東莞上周成交套數約1040套（住宅+非住宅），環(huán)比上升約68%；簽約面積約7.1萬平方米，環(huán)比上升約75%。其中，住宅成交319套，環(huán)比上升約24%；成交面積3.8萬平方米，環(huán)比上升約33%；成交均價23989元/平方米，環(huán)比下降約18%。

??不只是在東莞，上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，目前，全國各地市場情況已經出現好轉跡象。今年以來，從中央層面都在出利好樓市的政策，從業(yè)人員的信心也開始一點點恢復。據其了解，有不少地方的市場，根據國家統(tǒng)計局的數據，其4月份數據還是環(huán)比下跌的，到5月份已經開始環(huán)比增長了。他判斷，目前可能是市場短期內的一個底部。

??供應端繼續(xù)讓利調規(guī)則

??從全國樓市來看，目前確已出現回暖跡象。

??多家機構數據顯示，6月前半個月市場銷售出現回暖。中達證券研報數據顯示，6月初至17日，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環(huán)比增長49%，其中一、二、三線城市環(huán)比分別增長122%、44%、31%。

??不過，短期內的市場數據回暖并不能掩蓋房企正面臨的多重困難。

??從開工建設看，克而瑞研究中心研究員吳嘉茗此前稱，22個熱點城市在2021年通過集中供地出讓的項目，僅有21%已經開工，余下近八成尚未開工。

??據該機構統(tǒng)計，截至2022年第一季度末，2021年首輪集中出讓的土地開工率為37%，第二輪出讓的土地開工率為16%，第三輪出讓的土地開工率僅為3%。

??融資方面，機構統(tǒng)計數據顯示，今年5月，100家典型房企的融資總量為519.75億元，同環(huán)比均大幅減少，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。

??與此同時，房企進入又一波償債高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境內外債券合計到期規(guī)模約1755億元。面對已經到來的償債潮，房企更加無法抽出資金增加土地儲備。

??房企面臨多重不利因素的考驗下，作為供應端的地方政府也在不斷調整土拍規(guī)則意圖匹配房企的狀況。

??廣州第二批集中供地簡化了競買規(guī)則。僅“海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側橡膠一廠”這一地塊仍保留“競價+競自持+搖號”模式，其余13宗地塊均直接采取“現場拍賣+搖號”方式。

??而成都在二批次集中供地的條件則更加直接。其即將拍賣的55宗地，起始樓面地價2800~19600元/平方米，土地最高限價3150~22400元/平方米，而清水住宅限價，有11宗超30000元/平方米，最高為34500元/平方米。相較于2022首輪供地，此次集中供地大量地塊的房地價差能達到約14000元/平方米甚至以上。房地價差越大，開發(fā)商的利潤與操作空間也就越大。

??第二輪集中拍地正在呈現回暖態(tài)勢，一方面，銷售數據總體是在改善的，另外，即使房企當前再困難，也還是要拿地，否則沒地開發(fā)就等于主動減少了經營量，這是其發(fā)展的根本，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。