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??房貸利率還在繼續(xù)下調(diào)！

??1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%。消息一出，鄭州再次成為焦點，這個省會城市，成為節(jié)后首個房貸利率進入“3”時代的中心城市。

??此次調(diào)整有跡可循。

??1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??實際上，包括鄭州在內(nèi)的38個城市滿足條件。節(jié)后，鄭州率先打響第一槍，具有很強的信號意義。

??公開信息顯示，目前鄭州部分銀行下調(diào)首套住房貸款利率至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。其中，首套房貸款利率較調(diào)整之前（4.1%）大幅降低了30BP。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

??從需求端來看，房貸利率下調(diào)也意味著購房成本下降。以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，月供將減少172元。從目前來看，房貸利率下調(diào)對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動效果仍有待進一步觀察。

??開年房貸利率首降信號意義大于拉動作用，房貸利率下調(diào)的另一面也可以看出鄭州“救市”的迫切性。

??早在去年3月，鄭州便成為新年以來首個下場“救市”的二線城市，彼時通過松綁限購、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發(fā)購房需求。

??但鄭州樓市需求疲軟，在超7成項目下調(diào)價格、低首付項目攀升的情況下，2022年，鄭州商品住宅成交規(guī)模依然跌破千萬，全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。

??從房價的角度來看，鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比已連續(xù)5個月均下降。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州商品住宅銷售價格自2021年8月進入下降通道，僅2022年7月房價指數(shù)環(huán)比為正，隨后5個月環(huán)比降幅不斷擴大，至12月鄭州房價環(huán)比下降0.6%。從房價同比走勢來看，2022年3月鄭州房價同比下降0.6%，隨后連續(xù)9個月同比下滑，且降幅逐漸擴大。

??信貸政策支持力度不斷深化。

??2022年以來，LPR報價于1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。在穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進一步帶動房貸利率下行。

??實際上，早在2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸新政，允許6-8月新房價格同環(huán)比三連降的城市階段性調(diào)整房貸利率下限。彼時，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

??LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年以來全國首套房貸利率下限下降55個基點。由原來的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個基點，由原來的5.25%下降至4.9%。

??2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，房貸政策再升級。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中，有38個城市滿足這一條件。該政策發(fā)布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等十余個城市跟進調(diào)整首套房貸利率。

??而在鄭州之前，石家莊、貴陽、武漢、天津等城市主流房貸利率也進入到了“3”時代，部分城市貸款利率已降至歷史低位，同為二線城市的石家莊目前執(zhí)行首套房房貸利率最低3.8%，三四線城市中部分城市首套房貸利率已低至3.7%。

??隨著鄭州打響新年降首套房房貸利率“第一槍”，更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調(diào)空間。

??居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點。

??2022年至今實施的托市政策，對于購房者的刺激作用依然有限，考慮到目前購房者觀望情緒依然濃重，現(xiàn)有政策力度仍然小于市場預(yù)期。

??未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。2023年穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進一步帶動房貸利率下行；各地首套房首付比例有望迎來全面下調(diào)；取消認(rèn)房又認(rèn)貸，首套貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策等。值得注意的是，北京、上海等風(fēng)向標(biāo)城市若能跟進，對提振市場信心有很重要的意義。

??整體而言，目前政策暖風(fēng)頻吹，在利好政策作用下，市場信心將逐漸得以恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。