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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）6月樓市延續(xù)平淡行情，盡管2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡，樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，6月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)8.5%；同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。1-6月累計(jì)業(yè)績(jī)達(dá)30620.2億元，同比微增0.2%，增幅較前兩月有明顯回落。

??銷(xiāo)售承壓背景下，房企拿地意愿持續(xù)低迷。截止6月末，有超五成百?gòu)?qiáng)房企未拿地，投資信心尚在修復(fù)。與此同時(shí)，今年央國(guó)企拿地依舊是“老面孔”，但民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

??僅不到3成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)

??報(bào)告顯示，6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中也只占到半數(shù)。

??有近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等企業(yè)6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??從企業(yè)銷(xiāo)售門(mén)檻值的變化來(lái)看，1-6月份TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%至890億元，TOP20門(mén)檻增長(zhǎng)4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門(mén)檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。此外，TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。

??投資百?gòu)?qiáng)新增貨值全線下滑

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，1-6月新增貨值超過(guò)百億的企業(yè)達(dá)到了32家，對(duì)比去年同期減少了8家。

??從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門(mén)檻值來(lái)看，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。6月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門(mén)檻值同比全線下滑。

??從總量方面來(lái)看，1-6月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬(wàn)平方米，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降9%。

??在集中度方面，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的67%，較5月末再度提升5個(gè)百分點(diǎn)，集中度持續(xù)上升。11-20強(qiáng)房企新增貨值占比為14%，與去年同期相比減少5個(gè)百分點(diǎn)，后50強(qiáng)房企新增貨值占6%，同比減少11個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大。

??從各梯隊(duì)的拿地銷(xiāo)售比情況看，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比始終保持在低位。報(bào)告顯示，截止6月末，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比為0.15，仍處于歷史低位狀態(tài)。分梯隊(duì)來(lái)看，目前僅有10強(qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比保持在0.2以上，此外11-20強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.11，其他各梯隊(duì)房企拿地銷(xiāo)售比均不足0.1，表明當(dāng)前房企投資態(tài)度仍處于非常謹(jǐn)慎的狀態(tài)中。

??拿地企業(yè)方面，當(dāng)前央國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主力。不過(guò)，今年拿地的民企數(shù)量有所增加，同時(shí)，拿地的城投公司數(shù)量在減少。拿地的民企數(shù)量增多雖然反映出民企投資正在逐步復(fù)蘇，但其中僅有不到三成為百?gòu)?qiáng)民企，從這一點(diǎn)來(lái)看，受制于資金壓力和土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力，民營(yíng)房企投資復(fù)蘇仍然比較弱。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，央國(guó)企中，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企拿地金額超過(guò)300億元，其中，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地上半年拿地金額較去年同期增長(zhǎng)12%和24%。而民企中，濱江、偉星在深耕區(qū)域積極參拍，拿地銷(xiāo)售比分別為0.43和0.54，顯著高于行業(yè)平均。

??樓市或維持弱復(fù)蘇，土地市場(chǎng)延續(xù)“局部火熱、整體偏冷”態(tài)勢(shì)

??展望后市，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)，各城市分化行情預(yù)期延續(xù)。

??土地市場(chǎng)方面，下半年企業(yè)投資整體壓力仍大，核心一二線仍是“爭(zhēng)奪”重心。對(duì)此，克而瑞研究中心指出，下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢(shì)，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。一方面，市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)，2-3月的回暖態(tài)勢(shì)已然“終結(jié)”，增長(zhǎng)動(dòng)能不斷衰退下，新房銷(xiāo)售相對(duì)萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭上得到有效緩解，尤其是那些存在一定財(cái)務(wù)危機(jī)的民企；另一方面，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭郏幢闶巧习肽晡丛诤诵某鞘袚u到地的央國(guó)企，對(duì)于接下來(lái)的地塊也會(huì)酌情斟酌。

??盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于城市市場(chǎng)支撐相對(duì)較足的一二線，即便是地塊質(zhì)量有所下滑，也是央國(guó)企重點(diǎn)布局的城市。