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??一季度，廣州樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。

??廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~3月，全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%，11個(gè)區(qū)同比增幅均超過(guò)10%；二手住宅交易登記面積242.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.2%。

??庫(kù)存方面，截至3月末，一手住宅庫(kù)存面積降至1022.62萬(wàn)平方米，較去年底減少56.64萬(wàn)平方米，去化周期縮短至14.3個(gè)月。

??價(jià)格方面，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年11月至今年2月，廣州一手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)從89.6逐步回升至92.2；今年1月環(huán)比指數(shù)重返100，自2023年6月以來(lái)首度回正。從走勢(shì)來(lái)看，指數(shù)有望繼續(xù)回穩(wěn)。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，與去年“以?xún)r(jià)換量”不同，今年一季度樓盤(pán)普遍未出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，加之新盤(pán)主打新規(guī)產(chǎn)品，同價(jià)位下得房率更高，也助于價(jià)格企穩(wěn)。

??中海地產(chǎn)廣佛公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理羅玲亦表示，目前市場(chǎng)保持平穩(wěn)，公司多個(gè)主力項(xiàng)目售價(jià)與去年四季度基本持平。

??“廣州各區(qū)房?jī)r(jià)泡沫基本出清，成交回穩(wěn)后，購(gòu)房者看跌情緒明顯緩解。”肖文曉表示。

??高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)走俏

??市場(chǎng)回暖之際，開(kāi)發(fā)商出貨速度加快。

??以3月開(kāi)售的萬(wàn)科理想花地·傲璟為例，首開(kāi)銷(xiāo)售額達(dá)7.53億元，全月累計(jì)破8.8億元，小戶(hù)型產(chǎn)品已基本售罄。

??據(jù)上述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，傲璟熱銷(xiāo)的關(guān)鍵在于三點(diǎn)：核心區(qū)位、配套成熟、價(jià)格好。項(xiàng)目落位廣州荔灣區(qū)核心，總價(jià)300多萬(wàn)元起，覆蓋剛需與剛改產(chǎn)品。

??由于首開(kāi)去化理想，這一項(xiàng)目即將加推全新4號(hào)樓，74~115平方米高使用率戶(hù)型，售價(jià)將小幅上調(diào)，這成為近期少見(jiàn)的“首開(kāi)即提價(jià)”項(xiàng)目，反映強(qiáng)勁市場(chǎng)信心。

??珠江天河都薈項(xiàng)目同樣熱度攀升。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為廣州天河區(qū)首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，戶(hù)型使用率高達(dá)120%，自3月底營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放以來(lái)，每天客戶(hù)絡(luò)繹不絕，凍資人數(shù)已超過(guò)500人。“項(xiàng)目核心吸引力在于均衡的產(chǎn)品力和極具競(jìng)爭(zhēng)力的入市門(mén)檻，如72平方米實(shí)現(xiàn)了三房帶主套間，是天河區(qū)少有的好產(chǎn)品。”

??另?yè)?jù)羅玲介紹，目前，中海旗下三類(lèi)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，一是像亞運(yùn)城這類(lèi)性?xún)r(jià)比高、學(xué)區(qū)配套優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，每年一季度迎來(lái)學(xué)位置業(yè)高峰；二是以中海大境為代表的“六邊形”項(xiàng)目，滿(mǎn)足主城區(qū)改善型客戶(hù)多維需求；三是現(xiàn)房項(xiàng)目，客戶(hù)對(duì)品質(zhì)眼見(jiàn)為實(shí)。

??此外，保利珠江印象、越秀桂悅東曉、越秀瓏悅西關(guān)、招商林嶼境等多個(gè)“新規(guī)”項(xiàng)目在一季度亦實(shí)現(xiàn)理想去化。

??“目前，新推項(xiàng)目去化率可達(dá)40%，原因是這些項(xiàng)目多定位為高性?xún)r(jià)比的改善型產(chǎn)品。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，早期推售項(xiàng)目去化率較低，新房市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)分化格局。

??這一態(tài)勢(shì)在廣州白云區(qū)就有上演，部分項(xiàng)目不得不深度折價(jià)換量。

??以廣州白云區(qū)白云湖板塊為例，因靠近地鐵、配有9年一貫制學(xué)校的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但周邊其他競(jìng)品只能以?xún)r(jià)換量。某TOP30房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人直言，市場(chǎng)分化十分嚴(yán)重，全市真正熱銷(xiāo)的項(xiàng)目也就三四十個(gè)，一些有硬傷的樓盤(pán)一個(gè)月成交量?jī)H個(gè)位數(shù)。據(jù)他估算，能夠熱銷(xiāo)且價(jià)格企穩(wěn)甚至上漲的項(xiàng)目占比約2成，其余樓盤(pán)仍處在不同程度打折促銷(xiāo)中。

??一位廣州市區(qū)樓盤(pán)操盤(pán)手亦坦言，新規(guī)樓盤(pán)熱度高，定價(jià)靈活；舊項(xiàng)目只能靠?jī)r(jià)格砸出來(lái)，如天河某盤(pán)由“8”字頭跳水至“5”字頭后，成交迅速恢復(fù)。

??剛需加速“轉(zhuǎn)場(chǎng)”二手房

??“剛需人群正在加速轉(zhuǎn)向二手房或租賃市場(chǎng)。”李宇嘉分析稱(chēng)，一季度，廣州二手住宅交易占比已接近6成，其中200萬(wàn)元以下總價(jià)房源占比高達(dá)56%，新房市場(chǎng)則逐漸轉(zhuǎn)向以改善型需求為主。

??林小姐就是其中之一。3月，她在廣州越秀區(qū)購(gòu)入一套60多平方米樓梯房，總價(jià)約200萬(wàn)元，“雖然是‘老破小’，但市區(qū)配套齊全，通勤便利，生活有保障。”她坦言，幾年前與她預(yù)算相同的朋友普遍選擇增城等外圍區(qū)域新盤(pán)，如今房?jī)r(jià)波動(dòng)、配套未跟上，讓她最終放棄了買(mǎi)新房的打算。

??選擇二手房“先上車(chē)”的剛需并不少，廣州市住建局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房成交中，90平方米以下產(chǎn)品占比達(dá)55%；剛需通過(guò)二手房市場(chǎng)完成首次置業(yè)，也進(jìn)一步激發(fā)了改善型購(gòu)房者的置換需求。

??多位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人透露，一季度成交房源以低總價(jià)為主，尤其集中在廣州中心五區(qū)、番禺區(qū)。一方面，結(jié)婚、入學(xué)等剛性需求推動(dòng)客戶(hù)入市，買(mǎi)房后即入住；另一方面，部分業(yè)主因放盤(pán)時(shí)間較長(zhǎng)，心態(tài)發(fā)生變化，主動(dòng)降價(jià)促成交易，高性?xún)r(jià)比二手房因此更受剛需歡迎。

??“新規(guī)樓盤(pán)以高顏值、高得房率、高性?xún)r(jià)比撬動(dòng)改善需求；二手房則因價(jià)格合理、現(xiàn)房可見(jiàn)成為剛需優(yōu)選，形成良性互補(bǔ)。”肖文曉分析。

??這一趨勢(shì)也推動(dòng)房企在服務(wù)模式上作出響應(yīng)，保利、越秀、中海等頭部房企正在發(fā)力“以舊換新”，提升換房效率，如保利整合3公里內(nèi)房地產(chǎn)中介資源，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)激勵(lì)推動(dòng)舊房成交，并成立高端專(zhuān)項(xiàng)團(tuán)隊(duì)為高總價(jià)客戶(hù)提供定制化服務(wù)，助力改善型需求快速落地。

??二季度迎推盤(pán)潮

??“今年一季度，廣州新增商品住宅供應(yīng)面積僅88萬(wàn)平方米，同比減少24%，有效供應(yīng)不足，是一季度新房成交弱于二手房的核心原因之一。”肖文曉表示。

??不過(guò)，市場(chǎng)即將迎來(lái)補(bǔ)倉(cāng)窗口。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州去年成交的49宗涉宅地中，有34宗集中在去年四季度完成出讓?zhuān)?2宗集中于去年12月，預(yù)計(jì)將在二季度陸續(xù)入市，帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度回升。

??廣州中原研究發(fā)展部研判認(rèn)為，受“清明假期”及傳統(tǒng)淡季影響，4月上旬入市節(jié)奏略緩，但中旬起將有新盤(pán)集中亮相，主要分布在天河、海珠、番禺三區(qū)，價(jià)格帶集中在4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，多數(shù)項(xiàng)目計(jì)劃在“五一”節(jié)前搶占流量高峰。

??“我們會(huì)積極把握五六月銷(xiāo)售黃金期。”羅玲透露，中海計(jì)劃在“五一”期間圍繞客戶(hù)置業(yè)痛點(diǎn)，提供一系列堵點(diǎn)打通服務(wù)，如“以舊換新”置換補(bǔ)貼、為關(guān)注期房品質(zhì)的客戶(hù)提供實(shí)地看樓等服務(wù)，提升購(gòu)房體驗(yàn)。

??不僅中海在發(fā)力，保利、越秀、萬(wàn)科、華潤(rùn)、珠江實(shí)業(yè)等市場(chǎng)占有率較高的房企也在積極備戰(zhàn)“五一”，密集上演開(kāi)盤(pán)、加推、優(yōu)惠促銷(xiāo)等攬客動(dòng)作，市場(chǎng)熱度有望再度升溫。

??盡管如此，從全年看供應(yīng)仍將偏緊。根據(jù)《廣州市2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃》，2025年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房建筑面積565萬(wàn)平方米、約5.4萬(wàn)套，為近10年來(lái)最低水平。

??對(duì)此，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員鄧浩志表示，若按照廣州近兩年的網(wǎng)簽水平（2023年為8.8萬(wàn)套，2024年預(yù)估為7.3萬(wàn)套）推算，2025年供應(yīng)套數(shù)將明顯低于市場(chǎng)消化能力，全年或出現(xiàn)2萬(wàn)~3萬(wàn)套供需缺口。

??“新增供應(yīng)銳減，與去年底土地出讓規(guī)模大幅縮減有關(guān)。”鄧浩志認(rèn)為，一旦全市庫(kù)存加速去化，局部區(qū)域或率先進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)，價(jià)格亦有望在局部形成突破。結(jié)合近期部分樓盤(pán)試探性漲價(jià)來(lái)看，今年廣州房?jī)r(jià)大概率會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲行情。