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??樓市止跌回穩(wěn)過(guò)程中，多數(shù)城市新房市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月28個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)33%，相當(dāng)于重回2023年水平。

??從微觀熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，購(gòu)房者普遍青睞于“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價(jià)格低”的產(chǎn)品，不過(guò)當(dāng)前熱銷(xiāo)項(xiàng)目還出現(xiàn)了一些新的變化。

??比如“限價(jià)”政策放寬以及住宅新規(guī)下，房企產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變，四代宅等新規(guī)累產(chǎn)品表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征，而南京、蘇州、鄭州等二線城市存量房收購(gòu)及房票安置帶動(dòng)近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷(xiāo)量提升。

??值得引起高度關(guān)注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點(diǎn)城市次核心板塊競(jìng)爭(zhēng)也在逐步加劇，為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量提升，房企紛紛開(kāi)啟渠道分銷(xiāo)助力。

??在供應(yīng)“提質(zhì)縮量”的策略下，重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度延續(xù)高位震蕩。

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市2月平均開(kāi)盤(pán)去化率為33%，環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)，同比上升12個(gè)百分點(diǎn)，與2023年高位水平基本持平，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??上海、深圳、成都、長(zhǎng)沙等城市短期內(nèi)熱度較高。具體來(lái)看，上海、深圳主要得益于新政效應(yīng)和購(gòu)買(mǎi)力支撐，去化率均在6成以上；成都、長(zhǎng)沙則因短期開(kāi)盤(pán)提質(zhì)縮量，去化率驟增至100%。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場(chǎng)止跌企穩(wěn)征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數(shù)城市市場(chǎng)熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

??在建設(shè)“好房子”的政策推動(dòng)下，樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??一方面，核心城市調(diào)減限制性措施，為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。比如上海，土拍雙限打開(kāi)后，10%溢價(jià)上限突破，市區(qū)項(xiàng)目溢價(jià)率普遍超15%，地價(jià)上漲10-50%，房?jī)r(jià)局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端“限價(jià)”項(xiàng)目近期也有價(jià)格上漲趨勢(shì)，購(gòu)房者則開(kāi)始為產(chǎn)品力買(mǎi)單。

??另一方面，以四代宅為代表的新規(guī)類(lèi)住宅實(shí)現(xiàn)了高銷(xiāo)量與高溢價(jià)兼得，成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。在2月全國(guó)熱銷(xiāo)產(chǎn)品中，多個(gè)已落地四代宅新規(guī)的核心二線城市四代宅項(xiàng)目基本也成為區(qū)域銷(xiāo)量王者。

??比如重慶海成云湖郡項(xiàng)目，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品為小高層和四代宅產(chǎn)品，從項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同產(chǎn)品量?jī)r(jià)來(lái)看，購(gòu)房者普遍愿意為四代宅產(chǎn)品買(mǎi)單，數(shù)據(jù)顯示2024年8月以來(lái)該項(xiàng)目四代宅產(chǎn)品共成交了354套，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米左右，量?jī)r(jià)相較于非四代宅產(chǎn)品均高出兩成左右，表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征。

??武漢購(gòu)房者對(duì)四代宅也有較高的接受度。推出的多個(gè)準(zhǔn)四代宅產(chǎn)品去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。其中建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目主要是憑借稀缺資源、高性?xún)r(jià)比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開(kāi)熱銷(xiāo)。

??對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，價(jià)格仍然是敏感點(diǎn)，部分城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤(pán)依托存量房收購(gòu)及房票安置實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量提升，比如南京、蘇州、鄭州等城市因房票政策落地推動(dòng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目，因政府存量房收購(gòu)及房票安置集中備案吸引購(gòu)房者并帶動(dòng)成交增長(zhǎng)。

??值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等熱點(diǎn)城市次核心板塊部分項(xiàng)目也開(kāi)始依托渠道分銷(xiāo)提點(diǎn)方法刺激銷(xiāo)量，且短期內(nèi)效果不錯(cuò)，來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量都有了穩(wěn)步提升。

??以深圳北站商務(wù)核心區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)中洲迎璽為例，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前半月節(jié)點(diǎn)密集，高傭轉(zhuǎn)介，三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的3%+3w購(gòu)物卡提升至3%跳3.5% +3w購(gòu)物卡，2月22日開(kāi)盤(pán)推售780套房源，開(kāi)盤(pán)去化512套，去化率高達(dá)66%。

??事實(shí)上，對(duì)于深圳部分處于次核心弱勢(shì)和高庫(kù)存項(xiàng)目而言，節(jié)后房企快速增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，啟動(dòng)或提高轉(zhuǎn)介傭金/現(xiàn)金獎(jiǎng)/特價(jià)房等，成效顯著。

??“金三銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，隨著推盤(pán)量質(zhì)雙增，整體市場(chǎng)熱度還是有望高位維持，對(duì)于一線城市而言，限價(jià)政策松動(dòng)無(wú)疑使得高端產(chǎn)品力有了更多發(fā)揮空間，競(jìng)爭(zhēng)也將逐步加劇。

??而隨著地方政府主導(dǎo)下的存量房收購(gòu)和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項(xiàng)目還是有望持續(xù)走量，局部小陽(yáng)春可期。