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??疫情對樓市的影響正在減弱，房企積極推盤追趕銷售的動力變得更加強勁，這使得7月百城庫存進一步增加。

??上海易居房地產研究院發(fā)布的最新報告顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。

??在供求關系上，7月份，百城整體呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢，雖然市場成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長的態(tài)勢，但節(jié)奏上略慢于供應數(shù)據(jù)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，存在庫存積壓和滯銷的風險。如果庫存壓力繼續(xù)增大，那么房企降價促銷的頻率將會加大。

??雖然庫存規(guī)模持續(xù)增加，但是在存銷比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月。今年前1-7月份數(shù)據(jù)，實際上呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢。

??目前，各個城市去化動力增強，樓市供求矛盾有所緩解，但樓市炒作等亂象頻發(fā)的背景下仍需警惕住宅去化問題。嚴躍進提醒說，今后在住宅銷售領域，若是價格不穩(wěn)，那么管控會持續(xù)，包括信貸政策等。所以對于各個城市來說，去庫存的工作需要繼續(xù)堅持，要引導合理購房需求積極釋放。

??房企推盤動力強，促銷頻率增加

??新冠肺炎疫情的影響在不斷減弱，樓市已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

??8月24日，上海易居房地產研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》（以下簡稱“報告”），報告指出，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。

??7月作為傳統(tǒng)的銷售淡季，樓市庫存規(guī)模卻出現(xiàn)了增長，這是為何？

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，這與房企積極推盤追趕銷售有關。在預售環(huán)境總體寬松的情況下，房企推盤節(jié)奏不減速，新增供應保持活躍態(tài)勢。

??他還提醒說，百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，存在庫存積壓和滯銷的風險。如果庫存壓力繼續(xù)增大，那么房企降價促銷的頻率也會隨之加大。

??房企推盤不減速直接導致庫存增長，也影響到了供求關系。報告顯示，雖然市場成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，但節(jié)奏上略慢于供應數(shù)據(jù)。7月份，100個城市新建商品住宅供應量為5564萬平方米，成交量為5449萬平方米，整體呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢。

??房企深耕的二線城市庫存增速最大

??就城市來說，不同城市的庫存規(guī)模分化也比較明顯。報告顯示，截至7月底，100個城市中一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看，二線城市的庫存攀升力度較大。從時間軸看，今年二季度開始明顯拉升。

??“二線城市是很多房企重點布局的城市，對房企來說，要完成全年銷售目標，二線城市的銷售占據(jù)了非常關鍵的地位。”嚴躍進表示，二線城市新盤供應節(jié)奏明顯加快，客觀上使得庫存的同比增速也偏大。

??整體來看，截至7月底，100個城市中，有62個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。在增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。庫存同比正增長受多重因素影響，如部分城市今年銷售行情明顯不如去年、部分城市在推盤方面明顯降低了預售標準等。

??存銷比呈現(xiàn)倒U型

??雖然庫存規(guī)模持續(xù)增加，但是在存銷比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。

??報告顯示，7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，即市場消化完這些庫存需要11.7個月的時間。

??如果將時間拉長可以發(fā)現(xiàn)，今年1-7月份，百城存銷比實際的走勢呈現(xiàn)“倒U型”。在前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。自5月份開始，去化壓力總體有所緩解，當前已回落到1年以下的水平。

??在城市結構方面，雖然二線城市的庫存規(guī)模有比較明顯的攀升，但是從存銷比數(shù)據(jù)看，其反而是低于一線和三四線城市的，去化速度最快。

??數(shù)據(jù)顯示，7月份，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個月。

??對此，嚴躍進認為，從市場消化本身來說，二線城市這兩年戶籍政策持續(xù)放松、人口導入速度快，市場消化能力持續(xù)增強

??需要注意的是，在7月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個城市都是三四線城市。

??嚴躍進認為，當前三四線城市的去庫存問題是需要重點關注的。因為相比上一輪市場火爆的場面，當前三四線城市樓市交易表現(xiàn)是比較溫和的。若是去化問題不能得到很好地解決，那么也會牽連這些城市后續(xù)的土地交易。

??基于這份報告，嚴躍進強調，當前全國100城存銷比呈現(xiàn)了倒U型走勢，說明隨著時間的推進，疫情對房地產銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價促銷，各類城市的去化動力在增強，緩解了相應的供求矛盾。

??“需要警惕的是住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調控，客觀上說明部分城市房價又出現(xiàn)了炒作。”嚴躍進稱，今后在住宅銷售領域，若是價格不穩(wěn)，那么管控會持續(xù)，包括信貸政策等。所以對于各個城市來說，去庫存的工作需要繼續(xù)堅持，要引導合理購房需求積極釋放。