??完成報(bào)告下載：[易居研究院]2021年10月40城土地市場(chǎng)月報(bào)

??一、流拍率走高，1-10月土地成交面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大

??2021年10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3212萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下降37.0%和41.3%。10月土地成交面積環(huán)比大幅下降，主要系22個(gè)主要城市中僅有北京、上海、杭州等5城完成集中土拍。截至10月末，22城中僅有鄭州和寧波未完成第二批集中土拍。

??1-10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積41199萬(wàn)平方米，同比下降14.0%。回顧歷史，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速于2018年6月開(kāi)始持續(xù)回落，2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄，7月開(kāi)始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高。進(jìn)入2021年，由于去年同期受疫情影響基數(shù)較低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以來(lái)隨著大中城市集中土拍的陸續(xù)進(jìn)行，增速再次小幅上行，7月因無(wú)城市完成第二次集中土拍，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅擴(kuò)大，9-10月大部分城在對(duì)土地出讓規(guī)則調(diào)整后，陸續(xù)完成了第二次集中土拍，但受房企融資困難和土拍規(guī)則升級(jí)影響，流拍率走高，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??二、10月40城土地出讓金收入環(huán)比大幅下降，一二線城市土地出讓金仍領(lǐng)先

??1、10月40城土地出讓金收入環(huán)比下降35.9%

??10月40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2413億元，環(huán)比下降35.9%，同比增長(zhǎng)0.1%。1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入27240.3億元,同比增長(zhǎng)1.8%。

??回顧歷史，2018年下半年,全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)，年初累計(jì)土地出讓金同比增速持續(xù)收窄。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增速持續(xù)上行；隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，下半年年初累計(jì)同比增速不再上行，一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開(kāi)始同比轉(zhuǎn)正，下半年年初累計(jì)同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。因去年同期基數(shù)較低，2021年1月土地出讓金同比增速大幅提高，2-4月增速持續(xù)回落，5月增速提高，6-8月增速回落，9-10月因22城已基本完成第二批集中土拍，增速小幅回升。

??2、一二線城市土地出讓金仍大幅領(lǐng)先

??分城市來(lái)看，1-10月40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為2483、2280、1980、1942和1741億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中上海、北京因10月完成了第二批集中土拍，土拍出讓金領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，佛山和無(wú)錫的土地出讓金最高。

??三、10月40城土地成交價(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大

??10月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為7297元/平方米，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)4.4%和28.8%。

??回顧歷史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右，而從2019年3月開(kāi)始已經(jīng)脫離了前期的穩(wěn)定區(qū)間，價(jià)格持續(xù)上漲至7月，小幅震蕩后從10月開(kāi)始下跌。2020年1月地價(jià)見(jiàn)底后開(kāi)始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來(lái)40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。2021年一季度，40城土地成交均價(jià)仍延續(xù)小幅震蕩下跌趨勢(shì)，4月以來(lái)隨著22個(gè)大中城市陸續(xù)首批集中出讓，成交均價(jià)持續(xù)上漲，但6-8月因22個(gè)典型城市中多城市第二批集中土拍延遲或中止，土地成交均價(jià)于6500元/平方米附近持續(xù)波動(dòng)，9-10月第二批集中土拍基本收官，且部分郊區(qū)地塊流拍，土地成交均價(jià)因結(jié)構(gòu)性因素繼續(xù)上漲。

??四、10月地市繼續(xù)降溫，40城土地成交溢價(jià)率創(chuàng)去年3月以來(lái)新低

??1、10月40城土地成交溢價(jià)率為9.7%，環(huán)比、同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大

??10月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為9.7%，環(huán)比和同比分別下降3.9個(gè)百分點(diǎn)和6.6個(gè)百分點(diǎn)，是去年3月以來(lái)的最低值。

??2021年一季度，40城土地溢價(jià)率為12%-13%。4月份以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率持續(xù)小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以來(lái)，多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9-10月，受“溢價(jià)率不超過(guò)15%”的政策和樓市降溫影響，土地成交溢價(jià)率大幅下降。

??2、多城10月控地價(jià)效果顯著，溢價(jià)率維持在低位

??分城市來(lái)看，9月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為荊州、合肥、西安、蘭州和杭州，土地成交溢價(jià)率分別為20%、13%、7%、5%和5%。需要看到的是，廈門、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等多個(gè)一、二線城市土拍溢價(jià)率已連續(xù)幾個(gè)月為0，土拍新規(guī)控地價(jià)和溢價(jià)率的效果顯著。

??五、土地集中出讓動(dòng)態(tài)，第三批土拍將會(huì)放低門檻

??10月土拍情況延續(xù)了9月降溫態(tài)勢(shì)，多個(gè)城市加大了租賃用地和保障性用地的供應(yīng)量，國(guó)企、央企再次成為拿地主角。

??第二批集中土拍尚未落下帷幕，多地已經(jīng)宣布了第三批的供地計(jì)劃。已宣布第三批土拍時(shí)間的城市中，南京降低了對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限制、企業(yè)拿地資質(zhì)也由一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)。蘇州取消了土地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)保證金比率全部下調(diào)至30%，首次付款比例下調(diào)至50%，房企資金要求明顯放寬。

??可以看出，考慮到當(dāng)前房企面臨較大的資金困難，或許第三輪集中土拍為避免大比例的土地流拍再現(xiàn)，流拍率較高和供地計(jì)劃完成率不高的城市將會(huì)放低競(jìng)拍門檻，減少供地規(guī)模。

??但截至10月末，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖信號(hào)，房企頻頻暴雷，部分房企經(jīng)營(yíng)困難，銷售量大幅下降。預(yù)計(jì)在接下來(lái)的兩個(gè)月中，樓市將會(huì)繼續(xù)延續(xù)之前的的低迷勢(shì)態(tài)，房企資金仍然困難，拿地會(huì)繼續(xù)偏向保守，第三批集中供地仍不樂(lè)觀。