??隨著更多熱點城市加強調控、采取限價模式拍地，市場熱度較上月有所降溫，成交溢價率連續(xù)兩月下滑。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年6月，隨著武漢首輪集中土拍在6月29日收官，至此22城首輪集中供地均已完成；此外，長春和廈門也在月內完成了第二輪土拍。在此影響下，6月份土地市場成交規(guī)模延續(xù)上升，但同比來看仍不及去年同期疫情恢復下的成交量高位。

??市場熱度方面，受土拍限價范圍蔓延等因素影響，溢價率指標持續(xù)回落，整體市場熱度較上月有所降溫；尤其是近期調控下沉到縣市的熱點三四線城市，本月平均溢價率超過30%的城市數(shù)量和三、四月份相比明顯減少，控熱度成效顯現(xiàn)。

??1 市場走勢

??重點城市集中供地“斷檔”多城

??集中土拍拉動成交規(guī)模環(huán)比上漲

??供應方面。由于6月處于首批集中供地已經(jīng)結束、二批集中供地尚未迎來高峰的“斷檔期”，本月土地掛牌量在上月下跌的基礎上進一步下降。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應總建筑面積20389萬平方米，環(huán)比下降11%，同比也下降了29%。各能級城市中，一二線城市的土地供應量均較上月大減，本月新掛地塊也主要以商辦用地為主，僅有昆明、太原等少數(shù)城市有少量宅地供應；三四線城市的供地量較上月有所回漲，南通、金華、湖州等熱點城市供地量都在100萬平方米以上，其中南通本月新掛地塊為新政后的首批集中供地，共包含26宗含宅用地，大部分采取雙限模式參拍，將于7月7日起開拍。

??成交方面，月內上海、武漢、鄭州、長沙等9個城市有集中土拍，且多數(shù)為傳統(tǒng)供地大戶，因此本月土地成交面積較上月得以上漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積環(huán)比增至21187萬平方米，環(huán)比增幅高達21%，是今年以來首度超過2億平方米。各能級城市的成交建面均表現(xiàn)為環(huán)比上漲，其中二線城市成交量漲幅最大，高達三成，總成交面積達7204萬平方米，本月集中供地的8個二線城市中武漢、長沙、鄭州、成都和長春的成交量都高達600萬平方米以上，此外集中供地名單之外的西安也在月末完成了新政后的首場集中土拍，本月總成交面積也高達430萬平方米。

??價格方面，受地價水平比較低的中西部二線城市成交占比大幅提升影響，本月平均地價較上月高位回落，平均樓板價僅為3769元/平方米，環(huán)比下降23%，同比漲幅亦收窄至28%。分能級城市來看，一二線城市的平均地價均不敵上月，主要是受城市成交結構改變影響，但和去年同期相比都是上漲的；在佛山、徐州、義烏等多個熱點城市均有多宗土地出讓的影響下，三四線城市平均地價同環(huán)比均有上浮，但受限價約束影響，本月三四線城市平均地價環(huán)比漲幅僅為3%。

??2 市場熱度

??限價蔓延下溢價率再度下滑

??長春二輪土拍遇冷、成為本月流拍主力

??市場熱度方面。由于重點城市土地成交大都受到限價的約束，加之徐州等多個熱點三四線城市也加入限價行列，本月溢價率較上月繼續(xù)回調，環(huán)比下降3.6個百分點，降至12.8%。

??各能級城市表現(xiàn)一致，市場熱度較上月均有下降，其中二線城市降溫最為顯著，溢價率環(huán)比5月下降5.5個百分點至12.0%；三四線城市的溢價率亦在限價約束進一步擴圍的影響下降至15.9%；一線城市的溢價率亦進一步走低，雖然本月上海集中土拍，但其出讓地塊的最高溢價空間基本都限制在10%以下，并且在高比例保證金、限制股權轉讓等約束下，此次上海集中土拍溢價率僅有5%，土拍熱度明顯不及上月拍地的北京和深圳。

??由于本月集中土拍城市包括長春、鄭州等非熱點城市，加之三四線城市供地也逐步恢復，條件普通地塊入市比例明顯提升，導致本月土地流拍現(xiàn)象加劇。以重點監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍幅數(shù)較上月明顯增多，流拍率也環(huán)比上漲2個百分點至12%。從流拍地塊所在城市來看，二輪集中拍地的長春流拍幅數(shù)最多，第二輪集中出讓的68宗土地中，流拍地塊（含中止出讓）幅數(shù)高達26宗，集中土拍明顯“遇冷”。

??3 重點地塊

??上海成為入榜主力

??優(yōu)質地塊仍備受房企青睞

??6月份，集中供地的重點城市拍地潮延續(xù)，共有9個城市在本月完成了集中土拍，包括上海、蘇州、成都、廈門等諸多熱點城市，因此本月也有諸多重點項目用地入市。以總價TOP10地塊來看，入榜地塊基本均為大型綜合體項目，無一宗為純住宅用地；也正由于綜合體項目對操盤企業(yè)運營要求更高，這些地塊的成交溢價率基本都在30%以下，僅有武漢光谷中心城P（2021）037號地塊和鄭州鄭東新區(qū)一宗高端商業(yè)綜合體項目高溢價成交。

??在本月集中土拍的城市中，關注度最高的莫過于上海。作為最后一個開啟首輪集中土拍的一線城市，上海為控熱度、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價設置了多維度、高精度的土拍機制，因此成交地塊名義溢價率基本都控制在10%以下。不過，房企對上海土地資源的渴求仍然強烈，本次集中出讓的31宗涉宅地中除部分出讓要求有明確指向的地塊外，半數(shù)以上地塊均進入了一次性報價階段，如成交單價TOP10榜單中的寶山新江灣社區(qū)、閔行華漕社區(qū)及嘉定南翔純宅地均進入一次報價階段，且均吸引了7家及以上的房企參與競拍，實際競拍熱度并不低。

??總結

??2021年6月，重點城市集中供地潮延續(xù)，共有9個重點城市在本月進行集中土拍，其中上海、成都、武漢等7個城市為首輪集中土拍，廈門和長春則開啟了二輪集中拍地。在此影響下，本月土地成交規(guī)模較上月上漲兩成。另外，隨著更多熱點城市加強調控、采取限價模式拍地，市場熱度較上月有所降溫，成交溢價率連續(xù)兩月下滑。

??值得注意的是，雖然土地成交溢價率連續(xù)兩月下滑。但熱點城市的實際土拍熱度仍然維持在高位，尤其是采取搖號或一次性報價的二三線城市，房企為了競得目標地塊往往采取多個馬甲參拍，造成土地市場出現(xiàn)“明冷實熱”的現(xiàn)象，這并不利于市場穩(wěn)定。為了增加土地交易的公平性和透明性，蘇州、東莞均于近期發(fā)布通知嚴禁馬甲參拍，并將對違反規(guī)則的房企禁止拿地，成都也發(fā)文加強了對參拍房企的資格審查。由此來看，預計接下來將會有更多城市跟進，尤其是首輪土拍熱度較高的城市如廣州、長沙、福州等，在二三輪拍地中或將進一步嚴控馬甲參拍。