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[克而瑞]鄭洲、合肥土拍“冰火兩重天”,萬科成最大贏家

2021-06-04 10:38:23

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  • 城市:江蘇
  • 發布時間:2021-06-04
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??鄭州、合肥首次集中供地分別成交48、12宗含宅地,金額達418億、164億 

??TOP5房企與鄭州本土龍頭分庭抗禮,萬科持續加碼中西部

??外來房企“搖”得合肥半數地塊

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

??01

??鄭州九成以上地塊底價成交
??合肥2/3進入搖號階段
??6月3號,合肥、鄭州迎來首輪集中供地。

??其中,鄭州共成交48宗含宅用地,成交金額達418億元,平均計容樓面價近5700元/平方米。合肥共成交12宗地塊,成交金額達164億元,平均樓板價為9660元/平方米。

??兩個城市雖是同一天集中土拍,但熱度“冰火兩重天”。

??在觸發熔斷搖號的政策下,鄭州仍有九成以上地塊底價成交,當然,這與多數地塊為定向舊改不無關系。僅北龍湖等熱點板塊出現搖號,兩宗宅地分別由萬科、保利拿下,溢價率均達到30%的最高限價。

2

??相反,合肥土拍則更為激烈和公開。不同于鄭州熔斷機制,合肥土拍采用“競地價-競配建-搖號”三個階段,12宗宅地中有4宗進入到競配建階段,另外8宗都觸及最高配建面積,進入搖號階段。尤其是濱湖區02號地塊的搖號,43家房企全部都選擇參與。

??總的來看,鄭州首輪集中供地偏勾地、舊改,區域分布較散。而合肥在近期市場熱度高、地塊相對優越之下,競拍較為激烈,且搖號政策也吸引大部分能夠“算的過賬”的房企參與。

??02

??TOP5房企與鄭州本土龍頭分庭抗禮
??萬科競得5宗地成為最大贏家
??從鄭州、合肥首輪集中供地企業表現看,兩城同樣差異明顯。
??鄭州集中供地主要分為“兩大陣營”:

??一是以萬科為代表的龍頭房企。萬科、碧桂園、保利、融創、華潤等皆有斬獲,五家房企共計成交12宗地。其中萬科更是競得5宗地塊,權益成交價達20億元。從市占率看,1-5月萬科、碧桂園在大鄭州全口徑金額分別位列二三位,積極補倉下將持續深耕鄭州。

??另一陣營則是本地房企康橋、建業、永威以及當地國企為主,此類房企所拿土地以舊改類項目為主,地緣優勢明顯。但考慮到舊改釋放周期較長,對部分企業現金流仍是考驗。

??值得注意的是,從數據來看,鄭州集中出讓地塊中合作開發比例仍較高,75%以上地塊規模房企的權益比例在51%左右,僅金茂、金科等股權比例達100%。

2

??03

??外來房企拿下半數地塊
??合肥銷售TOP10中僅中梁“搖”得一宗

??由于合肥多數地塊進入搖號階段,因此房企拿地主要是“拼運氣”、“靠人品”,相較于其他城市龍頭房企優勢顯著,此次合肥土拍并未有TOP10房企競得。其中合肥1-5月銷售金額前兩名招商、保利多次參與但“運氣不佳”。

??整體而言,合肥集中出讓并未發生一家獨大的情況,12宗地被12家企業所瓜分。其中,外地房企勢頭較猛,拿下了半數地塊。

??本土房企中僅合肥城建和文一地產通過競配建各拿下一宗地,通和地產和安徽置地則通過搖號的方式獲得地塊。外來房企中,除了佳兆業以外,其他房企拿地全部進入搖號階段。另,1-5月合肥九區全口徑榜單前十中,僅中梁通過6.57億獲得包河區一宗地。

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??PS:截止6月3日,30強房企共計拿下260宗含宅地塊,占集中供地的4成左右,核心土地資源持續向頭部房企集中。尤其龍頭房企萬科、融創、保利、華潤等10強房企表現突出。

??目前已經有19個城市完成了首批集中供地,僅剩成都、武漢和上海尚未進行集中供地,但三個城市均已將首批地塊掛牌,預計6月將完成出讓。

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