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??北京鏈家研究院分析師 冷會

??10月31日，北京市住房公積金管理中心發布《關于優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確自11月1日起，借款申請人家庭名下在本市無住房且全國范圍內無公積金貸款記錄的，執行首套住房公積金貸款政策。具體調整如下表所示：

??如果說原來的認定標準是認房認貸認離婚，那么新標準可以簡單概括為認房認公（公積金貸款記錄）認離婚。新標準摒棄了對購房者商業貸款記錄的審查，只核實全國范圍內的公積金貸款記錄，這一點與上海此前發布的公積金首套認定標準類似。但對于之前使用過一次公積金貸款且已結清的職工來說，北京的政策還是相對保守。

??另外需要注意的是，北京市公積金貸款政策要求借款申請人在申請公積金貸款時，全國范圍內不能有未還清的公積金貸款。對于借款人離婚不滿1年且未再婚的，申請公積金貸款時，無論是否有貸款記錄或有無住房，均認定為二套。

??與商業貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實際購房過程中選擇公積金或公積金組合貸款的購房者不在少數。據北京鏈家研究院統計，本年度二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

??此次公積金首套認定標準調整是對9月份商業貸款“認房不認貸”政策的有效補充，將惠及本市無房但有商業貸款記錄的新市民和改善置換家庭。新標準在提升此類購房者公積金貸款額度的同時，也會降低他們的貸款成本，其對市場的積極意義不亞于商業貸款的“認房不認貸”政策。

??以貸款60萬、25年還清（等額本息）為例做一個付款方式的橫向對比：目前公積金個人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應的月供為2876.57元/月，利息總額為26.3萬元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元/月，利息總額為30.84萬元；個人住房商業性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個基點），相應的月供為3420.7元/月，利息總額為42.62萬元。新標準施行后，從商貸首套轉換為公積金首套每月可節省544元，總利息可節省16.32萬元，從公積金二套轉換為首套每月可節省151元，總利息可節省4.54萬元。

??舉個更為直觀的例子，某職工要購買一套評估價為400萬元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬。新標準施行后可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設公積金部分可貸120萬，商貸部分貸140萬，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節省總利息32.65萬元，購房者還款負擔和總購房成本都將有明顯下降。

??此前上海市住房公積金管理委員會已于10月17日審議通過了《關于優化本市住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》，明確自10月30日起繳存職工家庭名下無本市住房、在全國未使用過公積金貸款或首次使用已結清的，認定為首套住房。這一政策讓之前使用過公積金貸款的新市民或改善置換家庭有機會再次享受公積金貸款優惠，降低了購房成本，對房地產市場的健康持續發展具有積極意義。