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??隨著年末臨近，法拍房供應(yīng)規(guī)模迎來(lái)周期性擴(kuò)大。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月典型城市法拍房新增掛拍3.9萬(wàn)套，環(huán)比上升17%。

??相比于掛拍量走高，法拍房成交僅環(huán)比微增1%，在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，11月法拍房成交套數(shù)不足新房的2%。

??在中央和地方樓市利好政策推動(dòng)下，新房市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，相較于住房品質(zhì)快速提升的一手房，以及“所見(jiàn)即所得”的二手房市場(chǎng)而言，法拍房在房產(chǎn)交易體系中的“聲音”逐漸走弱。

??不過(guò)，隨著法拍房供應(yīng)增加、成交持平的情況下，法拍房成交率較上月回落至23%，但仍處于年內(nèi)相對(duì)高位。

??近期最高法明示瑕疵、加強(qiáng)騰退指示政策落地，預(yù)計(jì)未來(lái)法拍房成交率會(huì)有所回升。

??法拍房掛拍規(guī)模還在持續(xù)走高。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，11月典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬(wàn)套，環(huán)比上升17%，單月掛拍規(guī)模重回年內(nèi)高位，僅次于1月和7月。但同比去年同期掛拍規(guī)模有所減少，同比下降3%左右。

??累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止11月末，典型城市2024年法拍房累計(jì)掛拍39萬(wàn)套，較2023年同期增加3.3%。

??單月掛拍規(guī)模最高的是重慶，11月法拍房掛拍數(shù)量達(dá)到了1377套，其次是鄭州，掛拍規(guī)模達(dá)到1061套。其余城市掛拍規(guī)模均不足千套，其中成都新增掛拍量超過(guò)900套。

??對(duì)比上月，重慶、成都新增掛拍套數(shù)環(huán)比增幅均超過(guò)40%。

??一線(xiàn)城市中，除北京新增掛拍法拍房210套，下降7%外，其余三市均環(huán)比回升，廣州、深圳、上海本月新增掛拍319、235和227套，環(huán)比增幅均超過(guò)10%。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信心提振，新房成交復(fù)蘇，典型城市法拍房成交受到一定的影響。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，典型城市11月掛拍法拍房成交了4831套，環(huán)比上月微增0.8%，相比前10月均值減少了8%。截止11月末，法拍房累計(jì)成交5.7萬(wàn)套。

??從各城市成交套數(shù)來(lái)看，深圳以232套法拍房成交套數(shù)，繼續(xù)高居首位。不過(guò)，相較于深圳11月新房成交規(guī)模，法拍房?jī)H占新房市場(chǎng)的2.2%左右。另外，鄭州、廣州、杭州、北京等城市，成交套數(shù)均在100套以上。

??從成交金額來(lái)看，深圳、北京、上海法拍房成交金額超過(guò)5億元，與其它城市拉開(kāi)較大差距。杭州、廣州成交金額在3億元左右，排在第二梯隊(duì)。

??單月成交總價(jià)最高的標(biāo)的物來(lái)自上海浦東，為萬(wàn)科翡翠濱江的一處高層頂樓復(fù)式住宅，建筑面積615平方米，評(píng)估價(jià)高達(dá)1.02億元，首次競(jìng)拍以7140萬(wàn)流拍，二次拍賣(mài)吸引了4人參拍，共計(jì)40次競(jìng)買(mǎi)后以6672萬(wàn)元成交。加入附帶的地下車(chē)位，按建筑面積計(jì)算，單價(jià)約10.8萬(wàn)元/平方米。2019年萬(wàn)科翡翠濱江曾拍賣(mài)一大平層房源，平均房?jī)r(jià)大約11.8萬(wàn)元/平方米，單價(jià)仍高于這套復(fù)式住宅。

??值得注意的是，法拍房公告迎來(lái)規(guī)范化新規(guī)。

??11月19日，最高法明確執(zhí)行法院不得以“現(xiàn)狀拍賣(mài)”為由免除調(diào)查職責(zé)，如實(shí)披露拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)信息，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣(mài)公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

??再加上法拍房供應(yīng)量增加而成交微增，法拍房成交率有所回落。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月法拍房成交率23%，較上月下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

??年內(nèi)法拍房成交率在10月份達(dá)到最高，為29%，隨著法拍房信息的進(jìn)一步公開(kāi)透明，預(yù)計(jì)未來(lái)法拍房成交率還將有所回升。

??從城市層面來(lái)看，11月寧波法拍房成交率最高，達(dá)到了77%，其次是廈門(mén)，法拍房成交率也達(dá)到了75%。成都、濟(jì)南、杭州、大連法拍房成交率也超過(guò)了50%。這些城市法拍房套利空間關(guān)注者更多。

??相較而言，南京、武漢、鄭州等城市，在更大的房?jī)r(jià)跌幅背景下，法拍房成交率均在三成以下。

??價(jià)格上來(lái)看，11月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。成交房源平均起拍折價(jià)率33.4%，一拍和二拍之間折扣相差10個(gè)百分點(diǎn)左右。

??受最高法新規(guī)影響，11月競(jìng)買(mǎi)人參拍積極性有所下降，低折價(jià)房源成交占比明顯下降，在12月法拍公告全面更新之后，預(yù)計(jì)平均折價(jià)率或有所回落。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，新房市場(chǎng)復(fù)蘇，與產(chǎn)品力快速迭代的一手房和“所見(jiàn)即所得”的二手房相比，法拍房的“性?xún)r(jià)比”優(yōu)勢(shì)逐漸弱化。整體來(lái)看，相較于法拍標(biāo)的整體六成左右的成交率而言，法拍房成交率僅二成左右，明顯偏低。

??隨著法拍房信息的進(jìn)一步公開(kāi)透明，預(yù)計(jì)未來(lái)法拍房成交率將有所回升，并為更多購(gòu)房者所接受，成為房地產(chǎn)交易鏈條中不可或缺的一環(huán)，平均折價(jià)率也會(huì)有所回落。