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??2024年11月11日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布多份報告，涉及金融工作情況、金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)、融資規(guī)模等。

??從房地產(chǎn)方面來看，主要涉及三大重點。

??1、個人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前九個月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期的水平。

??2、全國層面取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。目前貸款利率保持在歷史低位水平。

??3、加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

??9·26政治局會議明確要求“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”至今，各部委出臺了一系列重要政策措施、財政支持政策，對改善房地產(chǎn)市場預期起到了一定的積極作用。

??我們認為，當前應抓住政策利好窗口期，積極推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進市場止跌回穩(wěn)。

??11月11日，央行發(fā)布2024年10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，數(shù)據(jù)顯示，前十個月人民幣貸款增加16.52萬億元。住戶貸款增加2.1萬億元，其中，短期貸款增加4514億元，中長期貸款增加1.65萬億元。

??對比9月數(shù)據(jù)來看，前三季度人民幣貸款增加16.02萬億元。住戶貸款增加1.94萬億元，其中，短期貸款增加4024億元，中長期貸款增加1.54萬億元。

??即10月單月，住戶貸款增加1600億元，同比多增1946億元，自今年2月以來首次轉(zhuǎn)為同比正增長。其中，居民短貸和中長貸分別增加490億元、1100億元，同比分別多增1543億元、393億元。

??住戶中長期貸款主要包括個人住房貸款和經(jīng)營貸款，其中個人住房貸款占比較大。

??9·26政治局會議以來，房地產(chǎn)政策利好不斷，在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，10月樓市實現(xiàn)“止跌”，住建部數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同環(huán)比均實現(xiàn)“雙增長”，房地產(chǎn)市場自2007年首次“銀十”超過“金九”，一二手房成交總量同環(huán)比分別增長3.9%、5.8%。

??受其影響，個人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前9個月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期水平。

??中國人民銀行行長潘功勝在第十四屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議上發(fā)表金融工作情況的報告，提及金融工作主要進展及成效時表示，“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下調(diào)并統(tǒng)一全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。”

??從目前來看，除了北京、上海、深圳等城市，全國其余城市最低首付比例已統(tǒng)一為15%，除北京、上海、深圳等城市，全國其余城市均已取消房貸利率下限。

??央行數(shù)據(jù)顯示，10月份新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.5%左右；新發(fā)放個人住房貸款利率為3.15%左右，均處于歷史低位。

??住房公積金貸款利率方面，10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上曾提出“四個降低”，其中“降低住房公積金貸款利率”就是其中之一。

??2024年5月18日起，中國人民銀行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。首套個人住房公積金貸款利率2.85%，第二套個人住房公積金貸款利率3.325%。

??截至目前，央行公布的新一期LPR顯示，5年期以上LPR為3.6%，年內(nèi)5年期以上LPR已下調(diào)60個基點。隨著LPR的下調(diào)，個人住房商貸利率和存量房貸利率降低也隨之降低。

??11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

??廣州成為全國首個在樓市回穩(wěn)中上調(diào)房貸利率下限的城市。

??主要還是因為10月21日LPR年內(nèi)第三次下降后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行最低房貸利率已低至2.6%，出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況。

??目前全國大部分城市已取消房貸利率下限，若以未取消下限的北京、上海、深圳的房貸利率做參考，可以發(fā)現(xiàn)，目前北京、上海、深圳首套房房貸利率為3.15%，北京、上海二套部分區(qū)域為3.35%。

??可以看到，當前公積金貸款利率與個人住房商貸利率的利差已持續(xù)收窄，甚至出現(xiàn)“倒掛”，未來公積金貸款利率將有一定的下調(diào)空間。

??需要注意的是，與商業(yè)貸款不同，住房公積金更多是屬地化管理模式，因此可根據(jù)“因城施策”理念，與當?shù)叵嚓P部門、金融機構(gòu)協(xié)同商議調(diào)整。

??潘功勝在金融工作情況報告中提及下一步工作考慮時表示，“加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”

??11月8日，全國常委會辦公廳發(fā)布會上提出10萬億地方化債，為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。（詳見：陣地丨10萬億化債！對樓市有什么影響？）

??支持使用地方專項債用于收儲存量商品房閑置土地，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標。

??加大‘白名單’項目貸款投放力度方面，金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。

??金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，“白名單”項目貸款質(zhì)量良好，能夠按時還本付息。有的“白名單”項目獲得融資建成后，銷售回款情況好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款安全，也提升了對存量債務的清償能力，促進房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

??我們認為，財政政策一直都是解決當前房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)問題的最有效的政策，最近推出的這些財政金融政策都將對房地產(chǎn)市場中長期有積極影響。

??“加大‘白名單’項目貸款投放力度”以及“支持盤活存量閑置土地”，都能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負擔，有助于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??2024年即將進入尾聲，從目前來看，在房地產(chǎn)一系列政策“組合拳”作用下，市場“止跌”趨勢明顯，11月、12月新房成交有望企穩(wěn)。

??對于企業(yè)而言，在當前政策東風下，提高去化仍是第一要務。繼續(xù)“開源節(jié)流”，抓緊當前市場窗口期，促進銷售及回款，等待后續(xù)政策的落地及市場的復蘇。