房貸政策聚焦穩(wěn)增長，開發(fā)貸或先于按揭貸放松

??2020年3月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年全國房地產(chǎn)貸款報告》。報告基于央行數(shù)據(jù)對房貸規(guī)模進(jìn)行了分析。報告顯示，2019年，全國房地產(chǎn)人民幣貸款余額為44萬億元，同比增長14.8%。觀察歷史數(shù)據(jù)，近7年全國房貸余額增速曲線呈現(xiàn)了很尖銳的“倒U型”走勢，其中2016年第4季度成為重要的分水嶺。2014年下半年開始，隨著房地產(chǎn)去庫存政策的推出、以及棚改貨幣化安置工作的推進(jìn)，房地產(chǎn)貸款余額增速曲線持續(xù)攀升。到了2016年第4季度，隨著“930調(diào)控政策”的落地，房地產(chǎn)金融市場管控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)貸款余額增速曲線立馬掉頭向下。總體上看，2017-2019年3年期間房地產(chǎn)市場執(zhí)行了積極有力的去杠桿政策，房地產(chǎn)貸款余額增速曲線走勢也吻合了這個導(dǎo)向。

??報告顯示，2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11萬億元，同比增長10.1%。從增速上看，2018年下半年開始，此類增速曲線持續(xù)下行，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域落實“房住不炒”的政策導(dǎo)向。而此類貸款余額增速曲線下行，客觀上也會使得房企的到位資金等狀況面臨壓力。當(dāng)然在這個階段，部分房企通過積極發(fā)行境內(nèi)外債券等進(jìn)行融資，較好地防范了資金方面的壓力。但部分高價拿地王的房企，在2019年企業(yè)經(jīng)營壓力不斷增大，疊加信貸政策收緊的因素，其業(yè)務(wù)發(fā)展困難較大。

??2019年，全國個人住房貸款余額為30萬億元，同比增長16.7%。從歷史數(shù)據(jù)看，個人住房貸款余額增速曲線自2017年1季度開始下行，其和房地產(chǎn)管控政策趨嚴(yán)是有密切關(guān)聯(lián)的。但也要看到，到了2018年尤其是下半年，此類曲線下行的節(jié)奏明顯放緩。到了2019年第4季度，基本上保持了持平的狀態(tài)。這也說明個人住房貸款領(lǐng)域收緊的力度是在減弱的，客觀上有助于購房者入市和房企項目去庫存。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從結(jié)構(gòu)上看，在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域中，目前寬松性的政策內(nèi)容會更聚焦于開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，而不是個人住房貸款業(yè)務(wù)。部分地方政府和銀行的表態(tài)也體現(xiàn)了這一思路。比如說今年2月份河南駐馬店在購房政策松綁后，河南省政府積極進(jìn)行了約談，重申房住不炒的導(dǎo)向。而中國建設(shè)銀行深圳分行近期對部分貸款首付政策給予了澄清，強調(diào)政策放松是針對企業(yè)經(jīng)營，而不是個人購房。類似事件都釋放了一個信號，即個人住房貸款放松的條件并不成熟，但企業(yè)領(lǐng)域的放松概率會更大。結(jié)合近期全國各地復(fù)工令的精神，預(yù)計3月份開始商業(yè)銀行對房企的貸款政策有進(jìn)一步寬松的可能，其在緩解資金壓力、拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資等方面都有積極的作用。

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