??2018年1-4月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達(dá)2.65萬億元，同比增長28.5%。碧桂園、恒大累計銷售已超2000億元。百強房企各梯隊門檻提升顯著，TOP50門檻增長最快，增幅近5成。本月，各城市預(yù)售政策略有松動，部分房企的高價項目集中入市。我們認(rèn)為，在部分城市限售、限價政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，被動加速項目入市，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。　　

　　五家房企銷售累計突破千億

??2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達(dá)到了2.65萬億元，同比增長28.5%。TOP100房企本月的銷售情況環(huán)比下降5.8%，主要是企業(yè)供應(yīng)不足。截止4月末，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，恒大前四月累計同比增速最高達(dá)47%。保利、融創(chuàng)也先后突破千億，其中融創(chuàng)4月單月實現(xiàn)銷售業(yè)績350億元，同比和環(huán)比分別增長82.6%和13.5%。

??TOP50門檻爭奪激烈，增長近5成

??2018年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3房企門檻達(dá)1986.7億元，同比增長37.9%。TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長48.4%。TOP100房企銷售金額入榜門檻達(dá)到了45.3億元，規(guī)模競爭加劇。我們預(yù)計未來隨著各梯隊門檻的不斷提升，百強房企分化格局將會持續(xù)。

??政策適度放開，近兩月部分城市項目批量入市

??去年下半年以來，市場調(diào)控政策不斷緊縮，各地供應(yīng)也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。從3月開始，各地政府為了維穩(wěn)市場，在嚴(yán)控預(yù)售價格的情況下，開始適度加大市場供應(yīng)，長沙、重慶、上海、武漢等多地房企項目批量入市，其中不乏一些備受關(guān)注的豪宅項目，如信達(dá)泰禾上海院子、瑞安房地產(chǎn)翠湖天地等。以上海為例，3-4月上海批復(fù)預(yù)售證項目達(dá)47個，面積173.67萬平方米，遠(yuǎn)超去年末和今年年初供應(yīng)量。此外，五一黃金周即將來臨，預(yù)計5月房企推貨數(shù)量將會再迎新高。

??巨大的市場需求，加之嚴(yán)格的限價政策下，一些新開盤項目開盤均價遠(yuǎn)低于周邊二手房價格，倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，3-4月多數(shù)開盤項目認(rèn)籌火爆、熱銷不已，出現(xiàn)“一房難搶”、“開盤即售罄”的搶房熱潮，部分房企銷售業(yè)績因此迎來開年來的小高峰。

??“限價”政策緊縮下，房企被動搶收業(yè)績

??在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，高價豪宅預(yù)售證批復(fù)越發(fā)嚴(yán)苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經(jīng)過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

??以上海市場為例，一季度單價80000元/平方米以上的豪宅項目預(yù)售證批復(fù)寥寥無幾，4月翠湖天地雋薈都、泰禾上海院子等多個高價豪宅項目紛紛入市，但預(yù)售證審批價格多數(shù)與市場預(yù)期差距較大，部分項目價格回歸到兩年前。例如4月17日開盤的信達(dá)泰禾上海院子，2015年11月拿地時，剔除保障住房建面后的拿地樓板價高達(dá)61440元/平方米，市場預(yù)期單價在100000萬元/平方米以上，但在市場調(diào)控不斷加碼和企業(yè)巨大的資金壓力下，該項目不得不降低預(yù)期售價，快速入市銷售。

??與此同時，上海龍湖天璞的境況則更能說明政府調(diào)控力度的強硬和目前房企的被動性。據(jù)悉，龍湖天璞2016年6月預(yù)期開盤價格80000元/平方米，但隨后限價等政策使得調(diào)控不斷升級，該項目預(yù)售批復(fù)價格一路降至50000元/平方米，遲遲未開盤，與此同時，其周邊二手房價格均價不到50000元/平方米，其自身銷售壓力可想而知。

??榜單數(shù)據(jù)說明

??【銷售流量榜】

??1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。為了榜單的公正性，從2013年四季度開始，合作項目不做重復(fù)計算，即房企操盤口徑為準(zhǔn)。

??3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

??4、時間跨度：榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2018年1月1日到4月30日。

??5、數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)海外及港澳臺地區(qū)的銷售數(shù)據(jù)不予計入，只包含大陸地區(qū)的銷售數(shù)據(jù)；保障房、動遷安置房的銷售數(shù)據(jù)不予計入，只包含商品房銷售數(shù)據(jù)；物業(yè)租賃及管理、酒店經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)生的收益數(shù)據(jù)不予計入。

??【銷售權(quán)益榜】

??1、數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)海外及港澳臺地區(qū)的銷售數(shù)據(jù)不予計入，只包含大陸地區(qū)的銷售數(shù)據(jù)；保障房、動遷安置房的銷售數(shù)據(jù)不予計入，只包含商品房銷售數(shù)據(jù)；物業(yè)租賃及管理、酒店經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)生的收益數(shù)據(jù)不予計入。本榜單采用的權(quán)益銷售業(yè)績?yōu)槠髽I(yè)在其投資的所有房地產(chǎn)項目按權(quán)益份額計算的總銷量。

??2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。

??3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

??4、時間跨度：榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2018年1月1日到4月30日。