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[克而瑞]奧園集團:舊改持續推進增加土儲資源

2018-08-23 12:49:26

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2018-08-23
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

研究員 / 朱一鳴、齊瑞琳

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△ 奧園集團中期業績發布會

??2017年奧園集團銷售金額402.91億元,同比增長143%。通過收并購、城市更新等拿地方式,奧園已經實現粵港澳大灣區“9+2”城市全布局,規模擴張提速。2018年奧園銷售目標730億,較2017年的目標增長率為60%,2018年可售貨值預計1215億元,銷售業績可期。全年凈利潤保持穩定,但短期負債比例上升,凈負債率67.5%相較去年年末的51%有所上升。

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??銷售:業績同比增長143% 6月創單月銷售歷史新高

??奧園集團2018年上半年,合同銷售金額約為402.91億元,同比增長143%,完成全年730億元銷售目標的55%。2018年6月單月銷售金額為119.7億元,同比增長125%,創下單月銷售歷史新高。

??合同銷售面積約 393.8 萬平方米,同比上升約 152%;平均售價每平方米人民幣10231元。其中,住宅與商業物業(商業性公寓、商鋪)的銷售占比分別為77.1%和22.9%。

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??奧園集團2018年上半年的銷售貢獻主要來自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場、寧波奧園譽景灣、成都奧園公園府邸、廣州奧園譽峰、揚州奧園觀湖尚居等12個項目,其中上述6個項目的銷售金額均在10億元以上,相比2017年上半年銷售金額10億元以上項目增加3個。

??與2017年上半年相比,在奧園集團2018年上半年的銷售區域分布中,華東地區占比上升16%,中西區核心區的合約銷售金額占比增加約3%。這與奧園以一二線城市為主、三四線城市為輔的均衡性策略相一致,近一步展現其布局的多元化的戰略目標。

??2018年奧園集團預計全年銷售金額占比分別為華南區域45%、華東區域21%,中西部核心區19%、環渤海9%,境外5%。

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??目前奧園集團已經實現粵港澳大灣區9+2城市全覆蓋,區域內項目55個,可售貨值約為1050億,是2018年全國范圍內可售貨值的供應主力。

??今年全年的可售貨值目標為1215億元,銷售目標為730億元,同比增長需達60%。按照奧園集團2017年的銷售增長率來看,預期其可以超額完成全年業績目標。

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??投資:土地儲備充足,舊改項目利潤可期

??2018年上半年,奧園集團通過收并購、招拍掛等新增31塊商住項目,其中89%為收并購項目,項目多為并表項目,權益比為86%,新增可開發建筑面積約為727萬平方米,每平方米平均土地成本約為每平方米2065元,新增貨值812億元。

??奧園集團根植廣東,聚焦粵港澳大灣區,布局中國華南區域、華東區域、中西部核心區及環渤海區域。筑面積約為3001萬平方米,權益占比81%,其中292萬平方米為已竣工物業,1220萬平方米處于在建階段,1489萬平方米為持續未來發展土地。相對充裕的土地儲備為奧園集團未來的擴張發展奠定基礎。

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??在城市舊改方面,奧園集團擁有15個處于不同階段的主要城市更新項目,規劃總建筑面積約800萬平方米,預計可售資源約人民幣1290億元。城市更新項目可通過一二級聯動開發、一級開發乃至出售實現利潤,未來利潤可見性高。

??珠海市最大的城中村翠微村舊改項目,奧園集團在2018年8月通過政府批準,成為更新項目開發主體,預計該項目可售面積為70萬平方米,可售貨值約為240億元。珠海的其他舊改項目也比較多,接下來繼續推進的拱北口岸三個村的改造項目,爭取今年第四季度成為開發主體。

??此外,廣州的氮肥廠的舊改項目已經獲得政府批準,該項目已通過更新改造方案,預計可售面積約30萬平方米,可售資源約為150億元,準備明年初進入開發建設的階段。

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??財務:盈利能力增強,債務結構有待優化

??2018年上半年,奧園集團實現中營業收入為136.67億元,同比上升67.6%。營業收入的主要來源為物業發展收益,占營業收入的94.7%,約為129.5億元,其余收益來自經營酒店等其他收益以及物業投資收益,分別占4.9%和0.4%。

??盈利指標方面,凈利率以及歸母凈利率較2017年相對穩定,均有小幅上升。奧園集團在2018年上半年毛利潤約為14.75億元,同比增長78.1%,毛利率約為26.6%。凈利率較今年年初上漲1.86個百分點,為28.6%。歸屬上市公司股東的凈利潤率8.90%,三者均較2017年有小幅上升。

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??資本運營方面,凈負債率有所上升。2018年上半年奧園集團凈負債率為67.5%,相較于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年現金持有量為258.23億元,現金充足,現金短債比為1.03,長短期債務比為0.8,較去年下降17.3%。

??短債占比較多主要是與項目的開發周期掛鉤,奧園過去兩年期間項目增加速度快,因此債務到期日相應縮短,公司七八月已經償還了一部分短期債務,包括24億的公司債到期。

??2018年上半年,企業公告的借貸利率為是7.3%,與2017年的7.2%基本持平,主要是由于國內融資環境趨近,貸款利率有向上的壓力,奧園集團對借貸利率的目標為全年控制在7.5%以下。

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