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??導 讀 

??銷售百強總土儲創近五年新低，較最高峰下降25%；八成房企總土儲貨值下降，僅國央企增長顯著。

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權土地中未售部分。多數上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整。如下：一、部分房企公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。四，由于全口徑的范圍不包含代建業務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值百強門檻下降50%

       貨值不足千億企業增至31家

??截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達到25%。

??總土儲貨值百強門檻值為363.5億元，總土儲建面百強門檻值為167.4萬平方米，同比分別下降53%和63%。分梯隊來看，TOP10門檻值同比下降13.07%，TOP20門檻值則降幅為10.10%。

??按照土儲總量分類，總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，較前兩年減少2家；反之，總土儲低于1000億的房企數量快速增加，達31家。總土儲百強之中，有六成房企的總土儲貨值在3000億元以下區間。

??2

??銷售、土儲前十重合度高達70%

??強者恒強格局未變

??近3年總土儲貨值TOP10企業中，保利、綠地、萬科、融創、碧桂園、中海和龍湖三年均榜上有名，總土地儲備始終保持行業前端。

??但前十內部分化變動顯著。保利發展連續兩年位列總土儲貨值第一位，而碧桂園由于過去兩年拿地較少，總土儲在“穩現金、緊投資”之下顯著下降，從2020年末的第一位降至2022年末的第五位。此外，招商蛇口在高能級城市投資表現積極，2022年末首次進入總貨值TOP10行列。

??對比2022年銷售額TOP10房企來看，銷售前十和土儲前十仍有70%的重合度，保利、萬科、碧桂園、中海、招商、金地和龍湖均為雙榜TOP10。

??3

??銷售百強總土儲創近五年新低

??較最高峰下降25%

??聚焦銷售百強房企來看，百強房企總土儲貨值自2020年以來逐年遞減。2022年末，銷售百強房企總土儲貨值接近32萬億，創下2018年以來最低位，且與最高峰2020年相比，降幅高達25%。

??整體來看，行業資源依然高度集中。10強房企總土儲貨值占百強房企的33%，較2021年末減少3個百分點，但11-20強總土儲貨值占比達到26%，較2021年末提升6個百分點。TOP20總土儲占比合計達到59%，比2021年末仍增加3個百分點。

??按企業性質來看，百強中央企總土儲占24%、地方國企總土儲占28%，民企總土儲則占48%，仍有近半土儲仍在民企手中。

??4

??越不拿地越難賣

??總土儲去化周期攀升至4.85年

??在銷售走弱的情況下，即使百強房企投資也有不同程度的停滯，但百強房企的總土儲去化周期仍然快速攀升：2022年末百強房企總土儲貨值去化周期達到4.85年，達到2018年以來的最高位，且一改2018年至2021年逐漸縮短的趨勢，其中甚至有個別房企的去化周期甚至超過10年左右。

??除了十強房企以外，其他各梯隊的去化周期均有不同程度的增加：十強房企的總土儲去化周期為3.5年，基本與2021年末持平，碧桂園、華潤、建發的去化周期還保持在3年以下；其次21-30強、31-50強房企去化周期分別漲至4.64年和5.52年，而后50強房企的去化周期更是達到了7.2年，在所有梯隊中最高。

??實際上，從企業的去化周期不難發現，即便諸多企業已經從去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越難賣”的困境。

??5

??八成房企總土儲貨值下降

??僅國央企增長顯著

??經過一年的投資低迷后，僅有兩成百強房企總土儲貨值高于2021年末，另外八成百強房企的總貨值同比均表現為下跌：總土儲同比上漲的房企中，大部分都是微漲10%以內的房企，包括華潤、招商蛇口、中國鐵建、華發等；同比下降的企業中跌幅在20%以上的最多，達到33%。

??從總土儲貨值增加的企業來看，基本是清一色國企、央企，其中越秀、招商蛇口、華潤、中國鐵建等不僅總土儲貨值總量較大，漲幅也均超過5%。

??綜合比較土儲規模上漲的國央企，最大的特征是2022年在核心城市積極拿地，且總土儲以一二線為主。諸如招商、華潤、越秀2022年新增貨值超過千億，排在前十，一二線總土儲占比同樣在70%左右。

??民企受制于資金壓力，導致過去一年拿地幾乎暫停，因此除了濱江、眾安等2022年總土儲貨值同比增長13%和10%外，幾乎所有民企土儲規模均在減少，其中碧桂園土儲貨值同比下降36%，新城總土儲貨值、建面皆下降40%。

??6

??土地儲備“輕量重質”

??投資聚焦收斂“保去化、保安全”

??以往，作為規模進階的基石，土地儲備的多少決定了未來企業發展的高度和速度。但隨著房地產行業進入新的發展模式，在強調安全、現金流的大背景下，投資戰略需要隨著市場變化而不斷進行動態調整。盡管總土儲規模不再是房企發展的決定性因素，但不拿地只是階段性的應對當前資金危機、生存危機的手段之一，未來企業想要走出困境、突出重圍，在投資戰略需要進行階段性的轉變，控制成本的同時在核心城市進行優質土儲的補充。

??首先，整體投資策略“輕規模、重質量”，量入為出、動態平衡。未來市場分化與復蘇回暖并存，核心城市供地的激烈競爭下，投資上選擇片區市場穩定、經營收益優質的項目。原則上嚴格投資標準，保障投資質量。隨時關注市場動態，保去化、保安全的前提下，根據市場形勢調整。

??其次，城市選擇上聚焦收斂。一方面摒棄“多點開花”，聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市，以高周轉、流速快、利潤足的項目為主。另一方面，關注產業基礎、人口流入、市場需求、發展空間比較大的強三線城市。尤其是一二線僧多粥少之下，投資是當下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級城市相對安全區域做精準投資。

??最后，對于收并購以及部分商辦投資需要謹慎對待，關注未來城投合作開發以及代建機遇。目前的市場走勢下，商辦項目的去化和經營難度較大，沒有運營經驗和底蘊的企業更應該關注“流速快、利潤高的”含宅地塊。此外，過去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來合作開發是大多數平臺公司訴求，同時緊跟國家政策導向，積極介入工程代建、保障房建設等業務。