??10月29日閉幕的十八屆五中全會決定，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。市場期盼已久的“全面”二孩政策終于塵埃落定，在我們看來，放開二 孩，短期內將直接刺激包括房地產在內的消費需求，擴大內需，長期內，將為整個經濟提供勞動力供給，提高潛在經濟增長動力。那么，單從住房消費角度來看，全 面實施二胎政策對樓市具體有哪些影響？

??理論上將帶來大量的住房需求，中長期年均約1.4億平方米

??短期來看，根據(jù)衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。

??中長期方面，我們在《中國“單獨兩孩”政策的實施意義》中曾經對此做過相關估算：到2028年，全國在2028年底由15~49歲(1980年 開始執(zhí)行計劃生育)人口組成的家庭將達到1.8億戶，其中，“單獨”家庭，約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%， “雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%。但并不是所有的家庭愿意生育二胎，據(jù)人民網(wǎng)此前民意調研結果顯示，我國“單獨”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為 50.73%，如果比照推算，到2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬-9200萬之間，年均700萬人左右。相當于每年新增住房需求 1.4億平方米。

??住房需求結構將全面革新，剛需與改善型戶型面積要提高，功能上兩次臥、保姆房或成標配

??一者，將直接抬高剛需置業(yè)的戶型面積門檻，在獨生子女政策下，90平左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當一個家庭生育兩 個小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的的戶型門檻抬高了到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，或者父母會幫助帶小 孩，那么剛需置業(yè)的門檻將進一步增大。

??二者，對改善型需求來說，四房將是主體。目前首改產品目前的面積劃定為144平米以下，大部分為三居戶型，對于生二胎的家庭來說，也許在擁有兩個孩子以后，首改產品對他們而言將成為剛需產品，四房則成為市場的改善型需求產品。

??三者，從房企戶型功能設計來看，以前的一主臥、一次臥，一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求，因為，對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個 一樣的次臥或者小孩房間將是必須的。而且對于改善型需求來說，必須考慮到有兩個小孩后的娛樂功能設置，應該單獨開辟小孩娛樂的空間。另外，想生育二孩的家 庭，基本是具備較好經濟基礎的，且父母可能工作繁忙，老人有心無力照顧二孩，在照顧2個孩子方面，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產品設計上，會將 保姆房重點列入設計范圍。

??積壓的大戶型住宅有了出路，未來土地規(guī)劃或大調整，增加改善型比例

??在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結構也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以 上的大戶型、三房或四房產平將成為市場需求主流，并將持續(xù)較長時間，可以說當前困擾諸多二線城市市場大面積產品嚴重積壓的窘境會得以改觀。

??在改善性需求釋放將大幅增加的市場環(huán)境下，未來土地出讓政策應該作出調整調整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應，使市場保持相對 供求平衡；另一方面，70/90等過時政策更應加快退出市場，而更為重要的事，在出讓土地戶型規(guī)劃中應合理增加改善型戶型的占比。