市場(chǎng)報(bào)告 2025-02-10 11:21:47 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2025-02-10
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??杭州不僅頻繁推出低密度住宅項(xiàng)目,還在產(chǎn)品層面進(jìn)行了顯著的升級(jí)與優(yōu)化。
??文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心
??過(guò)去幾年,容積率在2.5上下的住宅地塊是杭州土地市場(chǎng)的主流,在主城區(qū)、蕭山、余杭都有較多分布。而這兩年來(lái),隨著城市的發(fā)展和土地政策的調(diào)整,商品住宅的容積率有下降趨勢(shì)。2023年9月底,自然資源部曾發(fā)文,建議各省市自然資源部主管部門,取消土地拍賣中的地價(jià)限制、取消遠(yuǎn)郊容積率1.0限制等。2023年11月,杭州土拍新規(guī)出爐,不再設(shè)地價(jià)上限,重新恢復(fù)“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式。同時(shí),也開始在部分區(qū)域?qū)嵤┤∠莘e率1.0限制的政策。例如,臨安等遠(yuǎn)郊區(qū)域在土地出讓時(shí),容積率下限已經(jīng)控制在0.7左右。2024年5月,杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》,明確指出要“支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品”。在此背景下,今年下半年以來(lái)杭州低密度項(xiàng)目集中入市,6-9月期間開盤墅類項(xiàng)目26個(gè),其中年內(nèi)首開的數(shù)量就達(dá)13個(gè)。大部分項(xiàng)目容積率在1.5以下,部分項(xiàng)目容積率甚至低至1.0以下,例如臨安區(qū)的青山湖半島花園,以聯(lián)排為主要業(yè)態(tài),外加部分雙拼,總體容積率僅0.8。部分項(xiàng)目開盤即熱銷,例如霞映錦繡里、上城金茂府、攬晴軒等,皆實(shí)現(xiàn)100%去化。
??01
低密度項(xiàng)目疊墅主流化、趨中心化、更熱銷
??隨著政策對(duì)容積率限制的松綁,杭州市場(chǎng)上密度住宅項(xiàng)目供應(yīng)增加,此前積壓的對(duì)低密度住宅的需求得到快速釋放。這些低密度住宅項(xiàng)目不僅在市場(chǎng)上引發(fā)了廣泛的關(guān)注,而且還展現(xiàn)出了一些新的趨勢(shì)和特點(diǎn)。
??首先,疊加正逐漸占據(jù)墅類項(xiàng)目中的主流地位。通過(guò)近三年的數(shù)據(jù)梳理我們發(fā)現(xiàn),2022年的杭州墅類項(xiàng)目以聯(lián)排為主,另有少量疊加及獨(dú)棟,其中含有疊加的墅類項(xiàng)目占比僅37%;2023年疊加占比顯著提升,與聯(lián)排并駕齊驅(qū),共同構(gòu)成市場(chǎng)主力。而今年1-9月,包含疊加業(yè)態(tài)的墅類項(xiàng)目占比提升至65%,成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。
??其次,近年來(lái)墅類項(xiàng)目在區(qū)位上呈“回歸中心化”態(tài)勢(shì)。通過(guò)數(shù)據(jù)觀察,杭州墅類項(xiàng)目的區(qū)位總體呈現(xiàn)“從中心向郊區(qū)擴(kuò)展,而后又回歸中心”的變遷軌跡。主要受政策導(dǎo)向、土地資源分配以及客需變化等因素影響,促使墅類項(xiàng)目在區(qū)位上尋求更加符合市場(chǎng)需求的布局。具體來(lái)看,2020年杭州中環(huán)以內(nèi)的墅類項(xiàng)目合計(jì)占比超五成。2020-2022年間,墅類項(xiàng)目的分布呈現(xiàn)向更外圍延展的趨勢(shì),2022年中環(huán)以外的新推盤疊墅項(xiàng)目合計(jì)占比近七成。而從2023年開始,墅類項(xiàng)目又開始向中環(huán)內(nèi)及繞城內(nèi)的中心城區(qū)回歸,近兩年中環(huán)內(nèi)合計(jì)占比提升至六成左右。
??此外,在高低配等組合項(xiàng)目中,墅類產(chǎn)品往往更為搶手。例如位于臨平區(qū)的星縵和潤(rùn),推出小高層及聯(lián)排,截至目前小高層成交均價(jià)27755元/㎡,去化率34.7%;而聯(lián)排成交均價(jià)30720元/㎡,去化率高達(dá)98.6%。
??墅類產(chǎn)品盡管溢價(jià)更高,但去化效果往往比高層更好,主要基于其低密度、舒適環(huán)境、額外使用空間和高私密性,為業(yè)主提供了超越高層住宅的居住體驗(yàn),滿足了現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)和隱私保護(hù)的追求。
??02
低密度項(xiàng)目在產(chǎn)品端升級(jí)加碼
??隨著更多低密度產(chǎn)品的涌現(xiàn),杭州墅類住宅除了項(xiàng)目層面的變化,在產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加碼,推動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷超越傳統(tǒng)框架,向精細(xì)化、差異化和智能化方向持續(xù)發(fā)展。
??疊墅產(chǎn)品動(dòng)靜倒置、各戶型“平權(quán)化”、無(wú)柱少梁化
??在戶型、空間設(shè)計(jì)方面,疊墅產(chǎn)品的升級(jí)最為顯著,對(duì)比過(guò)去總體呈現(xiàn)三大趨勢(shì)。一是動(dòng)靜倒置,作為疊墅空間布局的新理念,顛覆傳統(tǒng)布局。通過(guò)上下疊動(dòng)區(qū)錯(cuò)位、靜區(qū)相連,有效減少噪音,營(yíng)造寧?kù)o高品質(zhì)居住環(huán)境。以杭州即將開盤的綠城詠山樾廬為例,動(dòng)靜倒置設(shè)計(jì)在降噪的同時(shí),優(yōu)化了上疊社交區(qū)與露臺(tái)花園的動(dòng)線,增強(qiáng)了空間連通與使用便捷性。
圖:杭州綠城詠山樾廬疊墅動(dòng)靜倒置
??二是各戶型“平權(quán)化”,在一些三疊產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中,上疊通常配有寬敞露臺(tái),下疊則擁有獨(dú)立花園,而中疊往往因?yàn)閵A在中間而缺乏這樣的戶外空間,同時(shí)因?yàn)樾枰紤]到上疊和下疊的空間需求,中疊在戶型設(shè)計(jì)上可能受到更多的限制。為了解決中疊的不平權(quán)問(wèn)題,一些開發(fā)商采取了創(chuàng)新的設(shè)計(jì)策略。一種做法是摒棄中疊,打造純粹四層疊墅。另一種則是通過(guò)革新式退臺(tái)錯(cuò)落式設(shè)計(jì),讓中疊也擁有大露臺(tái)、入戶花園、獨(dú)立電梯及地下室,真正做到各戶型“平權(quán)化”。例如杭州保億·東潤(rùn)府,通過(guò)退臺(tái)錯(cuò)層拼接產(chǎn)品,層層退疊,空間變換,做到戶戶庭院,建面約248方中疊享有不少于30㎡的大露臺(tái)。實(shí)現(xiàn)戶戶獨(dú)立戶門、私梯入戶、全通透采光地下室,疊墅產(chǎn)品更加獨(dú)棟化。
圖:杭州保億·東潤(rùn)府疊墅樓體效果
圖:杭州保億·東潤(rùn)府中疊大露臺(tái)實(shí)景
??三是無(wú)柱少梁化,通過(guò)厚板承重等方式優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu),減少室內(nèi)梁柱的數(shù)量,釋放了更多的室內(nèi)空間,使得疊墅的內(nèi)部空間更加靈活,能夠滿足住戶對(duì)功能多樣性的需求。同時(shí)該設(shè)計(jì)得以提升建筑效率,并體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。例如杭州保億東潤(rùn)府室內(nèi)公區(qū)采用了無(wú)柱設(shè)計(jì),將原本相對(duì)獨(dú)立的客廳、餐廳、廚房及陽(yáng)臺(tái)四個(gè)空間,形成一個(gè)開放且共享的互動(dòng)空間。
圖:杭州保億東潤(rùn)府建面約245㎡下疊戶型示意
??低密度產(chǎn)品也設(shè)有大面積會(huì)所
??在杭州,低密度住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和規(guī)劃越來(lái)越注重提供高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。其中,向高端高層產(chǎn)品看齊,引入大面積會(huì)所的做法在近年來(lái)屢見不鮮。一方面為業(yè)主提供一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、健身和社交于一體的綜合性空間,滿足其高端生活方式需求;另一方面借此提供一些定制化服務(wù),滿足業(yè)主個(gè)性化需求,進(jìn)一步凸顯圈層價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)值。例如近期入市的雲(yún)隱星潤(rùn)府,打破了傳統(tǒng)低密樓盤缺乏社區(qū)感的局限,打造約1500㎡的會(huì)所——雲(yún)隱館。內(nèi)設(shè)有休閑會(huì)客區(qū)、恒溫泳池、室內(nèi)健身區(qū)、咖啡BAR等功能區(qū),且與下沉庭院景觀相互滲透,進(jìn)一步提升了使用體驗(yàn)。
圖:杭州雲(yún)隱星潤(rùn)府會(huì)所實(shí)景
??墅類產(chǎn)品精準(zhǔn)普及化
??過(guò)去,墅類產(chǎn)品以毛坯交付為主;現(xiàn)如今,墅類產(chǎn)品愈來(lái)愈不止步于此,亦向精裝交付看齊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,杭州近年來(lái)新入市的墅類產(chǎn)品中,精裝交付的比例逐年增長(zhǎng),2023年該比例已經(jīng)提升至74.1%。這一轉(zhuǎn)變一方面是在高層產(chǎn)品精裝交付覆蓋率越來(lái)越高背景下,墅類產(chǎn)品也及時(shí)跟進(jìn),能夠?yàn)榫诱咛峁└鼮槭孢m、便捷的居住環(huán)境,省去繁瑣的裝修過(guò)程;另一方面,在墅類產(chǎn)品日益涌現(xiàn)的情況下,開發(fā)商也通過(guò)精裝修來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,凸顯項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)。
??墅類產(chǎn)品的精裝交付模式顯著縮減了業(yè)主的入住等待時(shí)間,有效節(jié)約了裝修成本,同時(shí)規(guī)避了因裝修進(jìn)度不一而給住戶帶來(lái)的噪音干擾。從成本與時(shí)間效率的綜合考量來(lái)看,此種交付模式無(wú)疑為業(yè)主提供了極高的性價(jià)比體驗(yàn)。杭州上城金茂府以智慧科技為核心驅(qū)動(dòng)力,集成了十二大綠金科技系統(tǒng),精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)“五衡”居住標(biāo)準(zhǔn),讓房子全面實(shí)現(xiàn)衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜。同時(shí),踐行環(huán)保節(jié)能理念,采用高效熱回收技術(shù)回收排風(fēng)余熱,降低能耗;運(yùn)用超低能耗建筑工藝,結(jié)合優(yōu)質(zhì)保溫材料與定制系統(tǒng)窗,提升建筑能效;并引入太陽(yáng)能光伏、雨水回收等可再生能源系統(tǒng),減少對(duì)環(huán)境的影響,展現(xiàn)綠色科技生活新高度。
圖:杭州上城金茂府“五衡”科技示意
??總結(jié):今年,杭州不僅頻繁推出低密度住宅項(xiàng)目,還在產(chǎn)品層面進(jìn)行了顯著的升級(jí)與優(yōu)化。除了疊墅結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)外,低密度項(xiàng)目在室外景觀到室內(nèi)裝修的各個(gè)方面,都積極向高層住宅產(chǎn)品看齊,比如引入了精裝修和會(huì)所等高端配套。
??然而需要注意的是,低密度項(xiàng)目在實(shí)施這些高端配置時(shí),往往將面臨更高的成本挑戰(zhàn)。特別是會(huì)所這類設(shè)施,由于服務(wù)的戶數(shù)較少,如果不考慮對(duì)外開放,后續(xù)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)面臨財(cái)務(wù)壓力,難以持續(xù)。但若對(duì)外開放,又可能影響到社區(qū)的安全性和私密性。因此,在推進(jìn)低密度項(xiàng)目升級(jí)的過(guò)程中,如何平衡成本、運(yùn)營(yíng)和社區(qū)品質(zhì)之間的關(guān)系,成為了擺在開發(fā)商面前的一項(xiàng)重要課題。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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