??云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心8月線上直播分享持續(xù)進行。作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??8月第2場直播聚焦房地產(chǎn)上下游企業(yè)生存現(xiàn)狀，由克而瑞研究中心高級研究員貢顯揚帶來《行業(yè)壓力傳導下，上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的風險與破局》的主題分享。

??本次分享聚焦三方面內(nèi)容：

??首先、在風險積聚的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響分析；其次、探究在行業(yè)風險出清的這個過程中企業(yè)具體舉措或戰(zhàn)略，來應對危機，保證自身業(yè)務的健康可持續(xù)發(fā)展；最后，隨著政策和市場層面的緩和企穩(wěn)，上下游各產(chǎn)業(yè)鏈未來發(fā)展機遇。

??一、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈概況及現(xiàn)狀

??房地產(chǎn)開發(fā)流程長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。具體對房地產(chǎn)行業(yè)而言，以商品房開發(fā)及施工建設流程來劃分，可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈分為幾個階段：

??上游產(chǎn)業(yè)由土地購置、規(guī)劃設計和建筑施工三大環(huán)節(jié)組成，其中涉及了政府土地供應、金融機構提供融資、前期工程咨詢服務、建筑施工原材料和工程機械供應以及施工建設、園林工程、建筑裝飾等不同產(chǎn)業(yè)；

??而下游則主要是服務于項目銷售及竣工交付后的產(chǎn)業(yè)，比如銷售預售、家居家裝以及增值服務等，其中又分別包含了銷售策劃代理、裝飾設計、家裝建材、家裝設備、物管服務等具體行業(yè)。

??目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。全年房地產(chǎn)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較高，保持在7%上下。同時，除了房地產(chǎn)行業(yè)本身外，在建筑業(yè)增加值、工業(yè)增加值、批發(fā)和零售業(yè)增加值、金融業(yè)增加值中由房地產(chǎn)業(yè)投資帶動、直接或間接涉及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的部分也在GDP中占到了較大的比重。

??同時，地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)還與金融行業(yè)密切相關，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重不低于3成，對國民經(jīng)濟的重要性不言而喻。

??2021年以來，地產(chǎn)行業(yè)陷入困局。銷售、投資雙下行，特別是去年下半年至今行業(yè)新開工降速明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等行業(yè)指標的增速也都由高位回落并呈持續(xù)降低的趨勢。

??地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務違約、出險暴雷等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，房企境內(nèi)債違約規(guī)模逐漸增加，部分頭部房企出現(xiàn)流動性危機，進而直接影響到對上游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的原材料需求，以及對下游產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)的產(chǎn)品供應。而在規(guī)模房企經(jīng)過了多年來以規(guī)模優(yōu)先，高負債、高杠桿的發(fā)展之后，對上下游資金的擠占，已經(jīng)成為房企維持自身流動性的重要途徑之一。

??從規(guī)模房企資金擠占率的水平來看，2021年行業(yè)典型上市房企上下游資金擠占率達到0.51且超過4成規(guī)模房企對上下游企業(yè)的資金擠占率，分布在0.5及以上。整體來看，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的資金擠占情況較為嚴重。

??二、行業(yè)系統(tǒng)性風險積聚，六類上下游企業(yè)經(jīng)營分析

??目前，對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)而言，應收賬款規(guī)模的增長和逾期商票無法得到兌付都對企業(yè)的正常經(jīng)營帶來巨大的壓力。2021年有不少房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)表現(xiàn)出規(guī)模增速放緩、利潤下滑，計提減值甚至破產(chǎn)重組等。

??具體來看，根據(jù)產(chǎn)業(yè)大類和細分行業(yè)的不同，行業(yè)系統(tǒng)性風險對企業(yè)的影響深度各有差異。

??1、建材產(chǎn)業(yè)

??受到的負面影響主要有兩方面主要原因。一方面，是行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進度停滯。建材供應企業(yè)的結算回款周期變長，部分企業(yè)應收賬款存在減值風險；另一方面，主要受國內(nèi)疫情影響，建材產(chǎn)業(yè)上游的原材料價格提升并保持在高位且在疫情反復的情況下，運輸、勞務、生產(chǎn)等各項成本也均有提升。

??多方面因素不僅使得建材供應企業(yè)的營收及利潤規(guī)模增速放緩，也顯著影響了企業(yè)利潤率水平。此外，中短期需求的疲弱也導致建材細分行業(yè)競爭格局惡化、企業(yè)競爭加劇。

??2、建筑產(chǎn)業(yè)

??建筑產(chǎn)業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中的中上游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展強相關，主要包含土木工程、鋼結構工程、機電工程、園林工程等細分行業(yè)。

??建筑工程類企業(yè)的客戶以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。行業(yè)整體議價能力較低、付款周期較長且近年隨著房企對上下游企業(yè)資金擠占程度的不斷提升。這類企業(yè)墊資經(jīng)營的情況相當普遍，項目長時間現(xiàn)金流為負。

??2021年，不少規(guī)模房企資金狀況惡化，直接影響了建筑工程類企業(yè)的業(yè)務回款、結算。同時，建筑工程類企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，涉及員工數(shù)量眾多，社會影響面相對會更廣。此外，應付工程款能否按期結算、回款又會影響到項目的施工進度和竣工交付，行業(yè)整體資金壓力傳導下，也加劇了目前部分企業(yè)項目層面緩工、怠工、停工的局面。

??2021年下半年以來，已有多家建筑類總包企業(yè)陷入危機，申請破產(chǎn)重組、清算。整體來看，對于資金周轉規(guī)模較大、利潤率本就較低的建筑工程類企業(yè)而言，目前整體經(jīng)營形勢和資金壓力仍然較為嚴峻。

??3、建筑裝飾行業(yè)

??目前，建筑裝飾行業(yè)市場規(guī)模大，但企業(yè)集中度較低，“大行業(yè)、小企業(yè)”的特征顯著，頭部企業(yè)的規(guī)模擴張，對房企的依賴度較高。在房地產(chǎn)市場不確定性加劇的背景下，對于地產(chǎn)大客戶依賴度越高，敏感性和脆弱性也越高，財務風險急劇上升，中短期來看，建筑裝飾行業(yè)仍將面臨一段陣痛期。

??受到房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的影響，建筑裝飾行業(yè)規(guī)模增長也調整放緩，行業(yè)格局趨向穩(wěn)定，新上市企業(yè)少。特別是2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場加速調整下行，流動性危機爆發(fā)，給建筑裝飾行業(yè)也帶來不小的沖擊。從已上市企業(yè)具體的經(jīng)營表現(xiàn)來看，營收與利潤的實現(xiàn)均面臨較大挑戰(zhàn)，虧損現(xiàn)象普遍。受到房企客戶違約、暴雷的拖累，建筑裝飾企業(yè)的經(jīng)營弊端和風險也加速暴露出來。

??4、家居家裝行業(yè)

??家居家裝行業(yè)以住宅室內(nèi)裝飾為主，涵蓋面廣、細分產(chǎn)業(yè)眾多，涉及家電、陶瓷、地板、門窗、衛(wèi)浴、家具、櫥柜、定制家居等。

??從2021年上市企業(yè)財報來看，增收不增利現(xiàn)象也十分顯著。少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)虧損，但整體受損程度還是小于建筑裝飾行業(yè)，主要原因在于家居家裝行業(yè)B端的工程業(yè)務和C端的零售業(yè)務并行，且C端的市場空間也較大。因此整體受到房地產(chǎn)影響并不像建筑裝飾等工程類業(yè)務主導的行業(yè)那么大，而且家居家裝行業(yè)在存量市場大有可為，因此房地產(chǎn)增量的減少短期內(nèi)對其影響也相對有限。

??但也有部分企業(yè)，由于近年來大宗業(yè)務的拓展，因此不可避免受到房地產(chǎn)市場下行及房企流動性危機爆發(fā)的波及，尤其是大宗業(yè)務的應收票據(jù)、應收賬款都面臨較高的壞賬和減值損失風險。

??目前，從家居家裝企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀來看，經(jīng)銷、零售渠道相較于大宗工程客戶渠道更為安全，利好企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)與穩(wěn)定發(fā)展。整體來看，家居家裝行業(yè)風險可控，恢復預期較好，但對房企業(yè)務依賴度較高的企業(yè)也需積極采取應對措施，加速調整、保證經(jīng)營安全性。

??5、承銷代理商

??地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)代理商主要為房地產(chǎn)開發(fā)商提供營銷代理和咨詢策劃等業(yè)務。此類代理咨詢公司都與地產(chǎn)開發(fā)商有著深厚的關系，但自2021年下半年以來地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動性危機對下游承銷代理企業(yè)的正常經(jīng)營也帶來沖擊，上游開發(fā)商資金周轉困難，房地產(chǎn)代理商也相應出現(xiàn)虧損。

??6、物管行業(yè)

??近年來，物管行業(yè)在政策和資本的助力下，成為房企布局的重要方向之一，其中碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、招商積余、旭輝永升服務等一系列開發(fā)商旗下的物管公司，服務體量已形成一定的規(guī)模。但自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)的危機已逐漸蔓延至下游產(chǎn)業(yè)，物管作為房地產(chǎn)行業(yè)下游分支，在此次危機中也勢必會受到影響。

??一方面，目前大部分規(guī)模物管公司的背后都以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，母公司的債務危機會導致旗下物管公司的股權不穩(wěn)定。比如隨著母公司的暴雷，部分房企尋求出售旗下產(chǎn)業(yè)以回籠資金，如2021年有一部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售旗下物管公司進行回血；另一方面，物管企業(yè)受地產(chǎn)行業(yè)整體信用風險所帶來的不確定性影響，交付規(guī)模與比重減少，且如果房企母公司暴雷之后，交付后的物管企業(yè)的運營質量會存在較大的不確定性。

??但目前物管行業(yè)在房企產(chǎn)業(yè)鏈中表現(xiàn)相對穩(wěn)定，未來隨著收并購的增加，未來物管行業(yè)集中度將有所提升。短期來看，頭部物管企業(yè)應積極整合收并購資源，提高自身的行業(yè)競爭力；長期來看，物管企業(yè)應積極拓展第三方渠道，減少業(yè)務層面對母公司的依賴。

??三、展望房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈未來機會

??經(jīng)歷此輪危機，加速了行業(yè)洗牌、上下游企業(yè)的底色也都顯露出來。在市場風險加劇的背景下，長期來看，地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)想要實現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，除了自身的品牌、渠道和產(chǎn)品優(yōu)勢外，還要依靠創(chuàng)新，順應綠色低碳、數(shù)字化等趨勢。

??對建材生產(chǎn)企業(yè)而言，在“碳達峰、碳中和”的雙碳政策引導下，研發(fā)新材料、拓展新的應用場景和投資新能源業(yè)務成為建材生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第二賽道。以防水及涂料產(chǎn)業(yè)為例，目前行業(yè)內(nèi)各龍頭企業(yè)，比如東方雨虹、科順股份、三棵樹等都在積極拓展業(yè)務以尋求新的增長點，多品類布局與新材料投資研發(fā)是防水材料生產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重中之重。

??對建筑工程行業(yè)而言，隨著政策環(huán)境的改善與企穩(wěn)，市場需求釋放將利好部分上下游產(chǎn)業(yè)的恢復，特別是隨著政府主導的保障性住房建設步入快車道，或將為建筑行業(yè)帶來可觀的需求支撐。

??此外，在政策紅利下，裝配式建筑企業(yè)的發(fā)展前景也相對可觀。近兩年，在“雙碳”目標下，各項政策陸續(xù)出臺，積極引導建筑產(chǎn)業(yè)結構調整和生產(chǎn)方式變革。2021年10月《關于推動城鄉(xiāng)建設綠色發(fā)展的意見》中，明確提出要實現(xiàn)工程建設全過程綠色建造，大力發(fā)展裝配式建筑，重點推動鋼結構裝配式住宅建設。目前，遠大住工、旭杰科技、中鐵裝配等裝配式建筑業(yè)務的領先企業(yè)，已在加速戰(zhàn)略布局與轉型，搶占市場份額。

??從家居家裝行業(yè)的角度，特別是對C端零售渠道的業(yè)務來說，全流程服務和數(shù)字化轉型升級都尤為關鍵。一方面，隨著生活理念的不斷升級深化，消費者對居住的安全、舒適、健康、綠色、環(huán)保等方面都提出了更高的訴求。綠色、健康、環(huán)保家居產(chǎn)品在市場的認可度和需求都會大幅提升一個臺階，定制、整裝仍將是重要賽道。在此趨勢下，擁有設計、安裝、服務等全流程能力的企業(yè)有機會脫穎而出。

??另一方面，數(shù)字化轉型升級不僅可以提升經(jīng)營管理效率，還有利于非標定制家居的規(guī)模化生產(chǎn)，提升產(chǎn)品與服務的功能性和體驗感，目前來看，索菲亞、顧家家居、東易日盛等企業(yè)都已經(jīng)啟動了數(shù)字化轉型升級的工作。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)現(xiàn)在有哪些需要注意的？

??A1

??我覺得對于上下游企業(yè)來說，除了等待地產(chǎn)行業(yè)的修復與企穩(wěn)，還需要主動調整、加快轉型。

??當然，發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展機會還是要分行業(yè)來看，比如建筑工程行業(yè)資金周轉規(guī)模較大、利潤率較低，之前墊資經(jīng)營的情況還是相當普遍，目前整體的經(jīng)營形式還是很嚴峻。

??現(xiàn)在短期來看，一方面要盡可能的保交付，因為只有保交付才能有結算回款，避免引發(fā)一系列的系統(tǒng)性風險；而長期來看，則是要把握好未來的發(fā)展機遇，比如在保障性住房建設、裝配式建筑的發(fā)展這些方面尋找機會。

??Q2

??建筑裝飾行業(yè)的企業(yè)目前應該做些什么？

??A2

??對于建筑裝飾行業(yè)，特別是對地產(chǎn)開發(fā)商工程業(yè)務依賴大的企業(yè)，一方面是要排查合作方的風險，對房企業(yè)務的承接要更加謹慎；另一方面，在選擇合作方時可重點關注國企央企和優(yōu)質民企，減少自身對大客戶的依賴度、控制風險。

??比如金螳螂表示目前已經(jīng)在優(yōu)化業(yè)務結構，加大力度承接EPC總包項目、城市更新項目、裝配式項目等。圍繞客戶轉型開拓新基建、新能源、人工智能、生物醫(yī)療等一批新成長價值的客戶，爭取增加公裝訂單的占比、提升訂單質量，增加公建業(yè)務、政府平臺、國企業(yè)務，央企總包等項目的承接。