一、后開發(fā)時代的概念與意義

       （一）后開發(fā)時代的涵義

       縱觀世界發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經(jīng)歷過一個“大開發(fā)時代”，即房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模快速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。這個階段房地產(chǎn)市場以增量房地產(chǎn)市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。

       無獨有偶，緊隨大開發(fā)時代之后的，往往是“后開發(fā)時代”：房地產(chǎn)市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場見頂回落。房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

       （二）研究后開發(fā)時代的意義

       1、有利于準(zhǔn)確進行市場研判

       相對于大開發(fā)時代，后開發(fā)時代的房地產(chǎn)市場并不是停滯不前，而是在市場結(jié)構(gòu)和市場運行方式上具有不同的特點。首先，存量市場逐漸成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，盡管新房開發(fā)、供應(yīng)規(guī)模減少，但二手房地產(chǎn)市場非常活躍，因為家庭和企業(yè)在其生命周期的不同階段，對房地產(chǎn)的需求不斷變化，而房地產(chǎn)受自身物質(zhì)特性和空間位置制約，難以完全通過改造以適應(yīng)需求的變化，這就需要通過市場交易來實現(xiàn)房地產(chǎn)效用的優(yōu)化。其次，房地產(chǎn)的市場流通方式不再像大開發(fā)時代那樣以買賣為絕對主導(dǎo)，而是買賣與租賃并舉，因為房地產(chǎn)市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細化，當(dāng)房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)越來越多的以賺取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機構(gòu)投資者時，租賃就成為房地產(chǎn)市場上非常重要的流通方式，同時，房地產(chǎn)買賣市場也不再是完全以 B2C 式的買賣“一股獨大”，機構(gòu)投資者之間的B2B 交易也會占據(jù)很大的市場份額，因為不同投資者的投資偏好不同，擅長于在房地產(chǎn)資產(chǎn)生命周期的不同階段進行運營，B2B 交易是其適時介于或退出一宗房地產(chǎn)資產(chǎn)的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運行規(guī)律， 有利于對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、方向進行科學(xué)判斷。

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