??昨天，中共中央政治局召開會議研究2016年的經濟工作，其中一項重要議題即是房地產庫存去化的問題。會上指出，要化解當前房地產的高庫存，要通過農民工市民化，推進滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求。

??當前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數的三、四、五線城市，依靠現時的存量需求已難以消化嚴重過剩的住房庫存。 在當下的提升戶籍城鎮化率的中央指導精神下，為農民進城買房適當提供一些政策便利，不僅能夠增加有效的住房需求，也能加快戶籍城鎮化的進程，可謂一舉兩 得。接下來，在鼓勵農民進城買房上，以下四個方面的政策或有望在各地快速鋪開：

??1、購房直接補貼政策各地有望快速跟進

??其中將包括對于在城鎮購房的農民給予直接的財政現金補貼、稅費減免等等，直接從資金上減輕農民購房的負擔。事實上，早在上半年和11月份，安 徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農民購房的相關優惠政策，從政策形式上看，財政補貼以直接補貼1-2萬元或每平米補貼100-200元不等，最 高一般不超過2萬元，而購買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補貼。

??2、公積金信貸體系將覆蓋農民工群體

??收入低下，資金不足是當前農民進城購房的最大障礙，將農民工納入公積金繳納體系，不僅將大幅降低農民工購房門檻，公積金較低的貸款成本也將很大 程度減輕其購房壓力。然而，將農民工納入公積金繳納體系，一方面，農民工就業單位不穩定；另一方面，這也將很大程度上增加企業的人員成本，這對于用工成本 日趨見漲而不堪重負的企業而言，無疑又是雪上加霜，這或將影響企業的用工意愿，對整體經濟而言也是得不償失。因此，在公積金相關政策的落地上，需要更加靈 活。如設置一定的過渡期，過渡期內允許農民工自行繳納公積金等等。

??3、商業信貸優惠也有望向農民工購房群體傾斜

??對于收入有限的農民工而言，其自有首付款、財政補貼和公積金信貸未必能夠全覆蓋購房款，特別是公積金政策，眼下政策尚未落地，政策出臺后還需繳 納一定時間尚可使用，到農民工真正貸到公積金貸款最樂觀的估計也要在1年以上，即最快要到2017年才可見成效。因此，這對于已屬燃眉之急的庫存問題而 言，已是“遠水”。因此，要仰仗農民工買房來加快去庫存去化還需要商業信貸政策的支持，商業信貸政策優惠向農民工傾斜也將是大概率事件。只是農民工收入不 穩定，還貸能力弱，商業銀行落地的意愿或許不強。這還需地方政府給予一定的兜底保障，如優惠利率差額由政府承擔，或者政府相關部門給予擔保等等。

??4、戶籍制度、子女教育、社會保障等政策或將與全面落地

??鼓勵農民工進城買房，除了補貼和信貸方面的支持以外，更為重要的是，對農民工進城的“意愿”上的刺激。以往，在中國城鄉二元體系下的戶籍制度， 農民工雖進城就業，卻無法享受城鎮的社會保障，子女教育等等相關福利，這成了桎梏農民扎根城市的一大障礙。未來地方政府或將戶籍制度、子女教育、社會保障 等等全面落地。如購房即可落戶、持有住房即可讓子女就近入學、享受當地部分社會保障等。

??總體來說，目前一線和絕大多數的二線城市房地產市場已基本達到供求平衡，庫存問題較大的多是三、四、五線城市，這些城市往往又是經濟相對薄弱， 人口吸附能力較差的城市。如要依靠鼓勵農民進城購房來促進庫存去化，最根本的問題還在于解決農民工在當地的就業問題。購房鼓勵政策，短期或能見得一定成 效，但最終效果不大不說，也難以持久。而穩定的就業和收入才是農民立足城市的根本，也是以上各項政策得以持續、且真正落到實處的基礎。因此，長期來說，還 要配合產業激勵政策向三、四、五線城市的傾斜，發展經濟才是根本。